Wohnung anmieten und an Monteure untervermieten: so funktioniert Rent-to-Rent

Wie funktioniert Rent-to-Rent mit Monteuren?

Beim Rent-to-Rent mietest du eine Wohnung vom Eigentümer und vermietest die Betten an Firmen für ihre Monteure weiter. Die Wohnung gehört dir dabei nicht. Du richtest sie mit Einzelbetten, Küche und WLAN ein und vergibst die Betten an Firmen, die ihre Monteure unterbringen. Was nach Miete und Kosten übrig bleibt, ist dein Gewinn. Manche nennen das Arbitrage, im Mietrecht heißt es gewerbliche Zwischenvermietung.

Dabei entstehen zwei getrennte Verträge:

Die Monteure selbst haben keinen Vertrag mit dem Eigentümer. Für ihn bist du der einzige Ansprechpartner. Geht etwas kaputt, hält er sich an dich. Das steht so im Gesetz: Wer die Mietsache einem Dritten überlässt, muss für dessen Verschulden einstehen, auch wenn der Vermieter zugestimmt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Ob du dir den Schaden von der Firma zurückholst, ist dein Problem, nicht seins.

Welcher Vertrag unten passt, Beherbergung oder Miete, klärt der Artikel Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag. Dieser Artikel behandelt die obere Ebene, den Vertrag mit dem Eigentümer.

Wohnung anmieten und untervermieten: Was verlangt das Mietrecht?

Das Mietrecht verlangt für jede Weitervermietung die Erlaubnis des Eigentümers (§ 540 Abs. 1 BGB), einen Anspruch darauf hast du beim Rent-to-Rent nicht.

Ohne Erlaubnis keine Weitergabe

§ 540 Abs. 1 BGB ist eindeutig: Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten. Schweigen ist keine Erlaubnis. Eine mündliche Zusage kannst du später kaum beweisen.

Die Erlaubnis muss außerdem zu dem passen, was du tatsächlich tust. Eine Zustimmung für „einen Untermieter“ oder „zwei benannte Personen“ deckt keine wechselnden Teams. Schreib in die Erlaubnis, was gemeint ist: Weitervermietung möblierter Betten an Firmen und deren Mitarbeiter, wechselnde Belegung, Höchstzahl der Personen.

Warum § 553 BGB dir nicht hilft

Viele verlassen sich auf den gesetzlichen Anspruch auf Untervermieterlaubnis. Den gibt es, aber § 553 Abs. 1 BGB ist eng gefasst:

• Er gilt nur für einen Teil des Wohnraums, nicht für die ganze Wohnung.
• Dein berechtigtes Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein, etwa weil sich deine Lebensumstände geändert haben.
• Der Vermieter darf ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Untervermietung aus einem anderen Grund nicht zumutbar ist.

Und seit Januar 2026 ist auch die letzte Hoffnung weg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wer untervermietet, um daran zu verdienen, hat kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB (BGH, VIII ZR 228/23). Im entschiedenen Fall nahm ein Berliner Mieter für zwei Zimmer gut das Doppelte dessen ein, was er selbst zahlte. Die Kündigung war wirksam, er muss ausziehen. Rent-to-Rent ist aber genau das: Untervermietung mit Gewinnabsicht. Über einen normalen Wohnungsmietvertrag lässt sich das Modell also nicht absichern.

Was bei unerlaubter Weitervermietung passiert

Unerlaubte Überlassung an Dritte nennt das Gesetz als Beispiel für einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). In der Regel muss der Vermieter vorher abmahnen (§ 543 Abs. 3 BGB). Für dich heißt das: Möbel drin, Firmen gebucht, Wohnung weg. Dazu Streit über Räumung, Schäden und womöglich die Herausgabe des Mehrerlöses. Auf so ein Modell solltest du kein Geschäft bauen.

Merksatz: Rent-to-Rent funktioniert nur offen. Der Eigentümer weiß, was du vorhast, und hat es unterschrieben.

Was muss in den Gewerbemietvertrag?

In den Gewerbemietvertrag für Rent-to-Rent gehören vor allem Zweck, Höchstbelegung, feste Laufzeit und Kündigungsverzicht. Mietest du eine Wohnung an, um sie weiterzuvermieten, wohnst du nicht selbst darin. Nach ständiger Rechtsprechung ist das Verhältnis zum Eigentümer dann keine Wohnraummiete, sondern Miete über sonstige Räume. Dafür gilt § 578 BGB, der nur einen Teil des Wohnraummietrechts übernimmt.

Das hat Folgen, die du kennen musst:

Für dich ist der fehlende Kündigungsschutz der größte Punkt. Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag lässt sich je nach Einordnung der Räume mit Fristen von wenigen Monaten kündigen. Wer gerade 8.000 € in Betten und Schränke gesteckt hat, will das nicht.

Diese Punkte gehören deshalb in deinen Vertrag mit dem Eigentümer:

1. Zweck: Weitervermietung möblierter Unterkünfte an Firmen und deren Mitarbeiter, wechselnde Belegung, ausdrücklich erlaubt.
2. Höchstbelegung: Zahl der Betten oder Personen, die der Eigentümer akzeptiert.
3. Laufzeit: feste Laufzeit, die deine Einrichtung abschreibt, gern mit Verlängerungsoption für dich. Bei mehr als einem Jahr in Textform.
4. Kündigungsverzicht: beidseitig für die ersten Jahre, damit dir niemand nach sechs Monaten die Grundlage entzieht.
5. Umbauten und Einrichtung: was du einbringen, verändern und beim Auszug mitnehmen darfst.
6. Kleinreparaturen und Instandhaltung: wer zahlt was. Im Gewerbemietrecht ist vieles verschiebbar, also verhandeln.
7. Nebenkosten: Abschlag realistisch ansetzen. Vier Erwachsene verbrauchen mehr als ein Paar.
8. Versicherung: Nachweis einer Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden, die du ohnehin brauchst.
9. Behördliche Zulässigkeit: wer das Risiko trägt, wenn die Stadt die Nutzung untersagt. Ein Sonderkündigungsrecht für diesen Fall schützt beide Seiten.
10. Ende des Vertrags: Rückgabezustand, und was mit laufenden Buchungen passiert.

Zum Vertragsende gibt es eine Besonderheit. Soll der Zwischenmieter laut Vertrag gewerblich an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten, tritt der Eigentümer bei Vertragsende in die Mietverhältnisse mit den Bewohnern ein (§ 565 BGB). Bei kurzen Beherbergungsverträgen mit Firmen wird das selten eine Rolle spielen. Manche Eigentümer fragen trotzdem danach. Dann hilft eine klare Regel im Vertrag, wie Buchungen zum Laufzeitende auslaufen.

Wer muss außer dem Eigentümer noch zustimmen?

Außer dem Eigentümer zählen Zweckentfremdungsbehörde, Bauaufsicht, Eigentümergemeinschaft und Gewerbeamt. Die Unterschrift des Eigentümers regelt nur das Verhältnis zwischen euch beiden. Vier Prüfungen stehen vor dem ersten Gast:

Zweckentfremdung. In Städten mit Zweckentfremdungssatzung gilt eine Wohnung, in der laufend wechselnde Monteure schlafen, meist als zweckentfremdet. Ob du dort überhaupt anmieten solltest, klärt der Artikel Zweckentfremdung beim Monteurzimmer. Kurz: erst Satzung lesen, dann Mietvertrag.

Baurecht. Eine Wohnung ist zum Wohnen genehmigt. Laufende Beherbergung wechselnder Teams kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein. Was das Bauamt prüft, steht unter Nutzungsänderung für die Monteurwohnung.

Eigentümergemeinschaft. Gehört die Wohnung zu einer WEG, kann die Teilungserklärung die Nutzung einschränken. Dann reicht die Zustimmung deines Vermieters allein nicht. Lass dir Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zeigen.

Gewerbe und Steuern. Wer mehrere Wohnungen anmietet und an wechselnde Teams vergibt, betreibt fast immer ein Gewerbe. Wann genau, steht in Gewerbe anmelden für Monteurzimmer. Ein Punkt, der nur beim Rent-to-Rent auftaucht: Bei der Gewerbesteuer wird ein Teil der gezahlten Mieten dem Gewinn wieder hinzugerechnet. Rechnerisch ein Achtel der Mieten, aber erst, soweit alle Hinzurechnungen zusammen 200.000 € im Jahr übersteigen (§ 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG). Für kleine Betriebe bleibt das folgenlos.

Mit der Wahl der Rechtsform entscheidest du, wer für die Miete haftet. Als Einzelunternehmer haftest du mit deinem Privatvermögen für jede Monatsmiete bis zum Vertragsende. Im Monteur-Podcast, Folge 07, erklärt Markus Wanning, welche Rechtsform das abfedert.

Rückwärtsrechnung: Wie viel Miete trägt die Wohnung?

Im Beispiel trägt eine Vier-Bett-Wohnung bei 25 € pro Bett und 75 % Auslastung höchstens 694 € Kaltmiete. Die häufigste Frage beim Rent-to-Rent lautet deshalb nicht „Lohnt sich das?“, sondern: „Ist diese Miete zu hoch?“ Dafür rechnest du rückwärts. Erst was die Wohnung realistisch einspielt, dann alle Kosten außer der Miete, dann deinen Mindestgewinn. Was übrig bleibt, ist die höchste Kaltmiete, die du zahlen kannst.

Annahmen (alle Werte netto, Beispielwerte, keine Durchschnittswerte): 3-Zimmer-Wohnung, 4 Einzelbetten, 25 € pro Bett und Nacht, Auslastung 75 %, ein Gästewechsel im Monat mit Endreinigung durch einen Dienstleister.

Bietet dir ein Eigentümer die Wohnung für 900 € kalt an, weißt du jetzt: Bei diesen Annahmen zahlst du drauf, sobald du deine Zeit einrechnest. Bei 650 € hast du Luft.

Zur Probe der Stresstest mit 700 € Kaltmiete. Preis und Fixkosten bleiben, nur Auslastung und Wäsche ändern sich:

Die Gewinnschwelle liegt hier bei gut 52 % Auslastung. Darunter legst du jeden Monat Geld drauf, und die Miete an den Eigentümer bleibt trotzdem fällig.

Faustregel zur Kontrolle: Die Kaltmiete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel des Umsatzes ausmachen, den du bei realistischer Auslastung erwartest. Im Beispiel sind es 31 %.

Kapital, das du vor dem ersten Gast brauchst (gleiche Annahmen):

• Kaution an den Eigentümer, frei verhandelbar, hier drei Kaltmieten: rund 2.100 €
• Einrichtung: rund 8.000 €
• Reserve für drei Monate ohne Gast, ohne Reinigung und Wäsche: rund 3.800 €

Zusammen rund 14.000 €. Der Satz „Rent-to-Rent geht ohne Eigenkapital“ fällt oft. Er stimmt nicht, wie Markus Wanning im Monteur-Podcast, Folge 03, vorrechnet.

Noch ein Hinweis zur Umsatzsteuer: 2.250 € im Monat sind 27.000 € im Jahr. Damit liegst du über der Kleinunternehmergrenze von 25.000 € und rechnest mit 7 % Umsatzsteuer auf die Übernachtung. Deshalb steht in der Rückwärtsrechnung alles netto. Wie dieselbe Rechnung für Eigentümer aussieht, zeigt der Artikel Lohnt sich ein Monteurzimmer?.

So sprichst du Eigentümer an

Eigentümer überzeugst du, wenn du ihre drei Sorgen beantwortest, bevor sie sie aussprechen. Eigentümer, die an Rent-to-Rent-Betreiber vermieten, haben meist dieselben drei Sorgen: Wer wohnt da? Wer zahlt, wenn etwas kaputtgeht? Was, wenn der Betreiber aufgibt? Wer diese Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden, kommt weiter.

Vorlage für die erste Anfrage (zum Anpassen):

Guten Tag, ich interessiere mich für Ihre Wohnung in [Straße/Ort] und möchte sie gewerblich anmieten. Ich vermiete möblierte Unterkünfte an Firmen, die ihre Mitarbeiter für Projekte in der Region unterbringen, in der Regel für mehrere Wochen bis Monate. Vertragspartner sind die Firmen, nicht einzelne Personen. Für Sie heißt das: eine feste Monatsmiete, unabhängig von der Belegung, ein Ansprechpartner für alles und eine Wohnung, die regelmäßig gereinigt und kontrolliert wird. Eine Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden weise ich nach. Geplant sind höchstens [Zahl] Personen. Ich würde gern einen Gewerbemietvertrag über [Laufzeit] Jahre abschließen, der die Weitervermietung an Firmenmitarbeiter ausdrücklich erlaubt. Hätten Sie Zeit für ein kurzes Gespräch oder eine Besichtigung?

Bring zum Gespräch mit: Gewerbeanmeldung oder Handelsregisterauszug, Versicherungsnachweis, eine Musterhausordnung und, wenn du schon Wohnungen betreibst, ein bis zwei Referenzen von Eigentümern.

Aus der Praxis

Wer selbst Wohnungen anmietet und an Monteure weitervermietet, lernt vor allem drei Dinge. Markus Wanning tut das selbst, die folgenden Punkte stammen aus dieser Praxis.

Die Rechtsform öffnet Türen. Viele Eigentümer vermieten lieber an eine GmbH als an eine Privatperson oder eine GbR. Sie wirkt solider. Bei einer jungen GmbH verlangen Eigentümer aber oft eine persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers. Damit ist die Haftungsbeschränkung für diesen Vertrag wieder weg. Rechne damit und verhandle, etwa eine höhere Kaution statt Bürgschaft.

Recht vor Vertrag, Vertrag vor Möbeln. Ein Erfahrungswert aus der Vermieterpraxis: Die teuersten Fehler entstehen, wenn jemand erst unterschreibt und Betten bestellt und danach beim Bauamt oder bei der Stadt fragt. Die Reihenfolge ist immer: Satzung und Baurecht prüfen, dann Mietvertrag, dann Einrichtung.

Jeder Tag zwischen Schlüssel und erstem Gast kostet Miete. Plane Einrichtung, Fotos und Inserat so, dass die Wohnung wenige Tage nach Mietbeginn buchbar ist. Viele Eigentümer lassen über eine mietfreie Anlaufzeit mit sich reden, wenn du die Wohnung auf eigene Kosten herrichtest. Fragen kostet nichts.

Dazu im Podcast: Folge 03 – Die ehrliche Renditerechnung. Markus Wanning rechnet eine angemietete Vier-Bett-Wohnung durch: was jeden Monat rausgeht, was reinkommt und warum die Auslastung über alles entscheidet. Wer für die Miete haftet, wenn es schiefgeht, hörst du in Folge 07 – Welche Rechtsform für den Start?

Checkliste vor der Unterschrift

• Zweckentfremdungssatzung der Gemeinde geprüft
• Baurechtliche Zulässigkeit geklärt, im Zweifel Bauvoranfrage
• Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gelesen
• Rückwärtsrechnung gemacht, tragbare Kaltmiete liegt über der geforderten
• Stresstest mit 60 % Auslastung gerechnet
• Kapital für Kaution, Einrichtung und drei Monate Reserve vorhanden
• Gewerbemietvertrag mit ausdrücklichem Zweck „Weitervermietung an Firmenmitarbeiter“
• Höchstbelegung, Laufzeit und Kündigungsverzicht festgelegt
• Regel für behördliche Untersagung und für das Vertragsende vereinbart
• Vertrag in Textform, bei mehr als einem Jahr Laufzeit unbedingt
• Rechtsform gewählt, Gewerbe angemeldet
• Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden abgeschlossen
• Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen beim Einzug

Fazit

Rent-to-Rent mit Monteuren ist ein sauberes Geschäftsmodell, wenn es offen läuft: Gewerbemietvertrag, ausdrücklich erlaubter Zweck, geprüfte Zulässigkeit am Ort. Wer stattdessen eine private Mietwohnung heimlich weitervermietet, riskiert seit dem BGH-Urteil von 2026 mehr denn je die Kündigung. Entscheidend ist die Zahl, die du vor der Unterschrift rechnest: die höchste Miete, die die Wohnung auch bei 60 % Auslastung trägt. Das Gesamtbild steht im Leitfaden Monteurzimmer vermieten.