Monteurzimmer-Preis kalkulieren: was pro Bett und Nacht?

Monteurzimmer-Preise pro Nacht: echte Spannen

Einen Einheitspreis gibt es nicht. Wir haben alle bestätigten und laufenden Buchungen bei KWATERA24 mit Anreise zwischen dem 6. September und dem 22. Oktober 2026 ausgewertet, insgesamt 28 Buchungen. Gerechnet ist der Übernachtungspreis netto pro Bett und Nacht, ohne Endreinigung, nach Rabatt:

Eigene Auswertung KWATERA24, Stand 18.10.2026, 28 Buchungen, Anreise 06.09.–22.10.2026, gerundet.

Dazu kam meist eine Endreinigung von 50 bis 190 € pro Buchung, in den meisten Fällen 100 €. Gäste blieben im Schnitt rund 17 Nächte.

Wenn Disponenten am Telefon ein Budget nennen, liegt es fast immer zwischen 20 und 30 € pro Person und Nacht. Ob netto oder brutto, bleibt oft offen. Frag nach, bevor du ein Angebot schreibst.

Kalkulation von unten: deine Kosten pro Bett und Nacht

Die Grundformel ist schlicht:

Selbstkosten pro Bett und Nacht = Monatskosten ÷ verkaufte Bettnächte im Monat

Verkaufte Bettnächte sind Betten × 30 × Auslastung. Der zweite Faktor wird gern übersehen. Eine Wohnung mit vier Betten hat 120 Bettnächte im Monat. Bei 70 % Auslastung verkaufst du 84 davon. Die Miete läuft trotzdem für alle 120.

In die Monatskosten gehört alles, was die Wohnung kostet, ob jemand drin schläft oder nicht:

• Miete oder Finanzierung, Nebenkosten-Abschlag, Grundsteuer
• Strom, Heizung, Wasser. Monteure kochen, duschen und waschen mehr als ein Privathaushalt. Lieber großzügig ansetzen.
• Internet, Rundfunkbeitrag, Versicherungen
• Inserate und Portale, Software, Telefon
• Rücklage für Verschleiß und Ersatz: Matratzen, Waschmaschine, Geschirr, irgendwann ein neuer Anstrich

Dazu kommen die Kosten, die mit jeder Belegung entstehen: Wäsche, Verbrauchsmaterial, Reinigung beim Wechsel. Die Erstausstattung legst du über die Jahre um, in denen du sie nutzt. Was in eine Monteurwohnung gehört und was nicht, steht in der Ausstattungs-Checkliste.

Deine eigene Arbeitszeit fehlt in vielen Rechnungen, auch in der Tabelle unten. Machst du jede Übergabe selbst, rechne sie wenigstens im Kopf mit.

Rechenbeispiel: vier Betten, vier Auslastungen

Die Zahlen stammen aus der Beispielwohnung in Folge 03: rund 60 m², zwei Zimmer, vier Einzelbetten, angemietet. Fixkosten 1.375 € im Monat, dazu etwa 1 € für Wäsche und Verbrauch je belegter Bettnacht. Aufgeschlagen sind 30 % Marge. Das ist ein Szenario, keine Empfehlung.

Beispielrechnung, ohne eigene Arbeitszeit und ohne Steuern auf den Gewinn. Brutto vereinfacht mit 7 % auf den ganzen Bettpreis.

Zwischen 60 und 90 % Auslastung liegen bei derselben Wohnung über 8 € pro Bett und Nacht. Wer mit 90 % kalkuliert und bei 60 % landet, verkauft jede Nacht unter Kosten und merkt es erst am Kontostand.

Plan deshalb mit zwei Szenarien: einem realistischen und einem vorsichtigen. Trägt dein Preis nur bei fast voller Belegung, ist er zu knapp. Mehr zur Frage, was am Ende übrig bleibt, steht im Artikel Lohnen sich Monteurzimmer?.

So löst du das mit kwateraOS: Das Dashboard zeigt dir für deine eigenen Wohnungen den Durchschnittspreis je belegter Nacht (ADR) und den Ertrag je Bett inklusive leerer Nächte (RevPAR), dazu die Auslastung getrennt nach Wohnungen und Betten. Im Ergebnis je Objekt stehen Einnahmen gegen Miete, Nebenkosten und Eingangsrechnungen. So rechnest du mit deiner echten Auslastung statt mit einer geschätzten. → Kennzahlen

Kalkulation von oben: Region, Belegung, Dauer

Die Untergrenze kennst du jetzt. Ob du darüber verkaufen kannst, entscheiden vier Dinge.

Region und Lage. In Ballungsräumen mit vielen Baustellen zahlen Firmen mehr, auf dem Land weniger. Noch wichtiger ist die Entfernung zum Einsatzort. Ein einfaches Zimmer zehn Minuten von der Baustelle schlägt den Altbau in der Innenstadt. Firmen rechnen in Fahrzeit.

Was die Firma fürs Geld bekommt. Getrennte Betten, eigene Küche, Waschmaschine, Stellplatz für den Transporter. Das alles hat einen Wert, Deko hat keinen. Wer das bietet, kann über dem Durchschnitt liegen.

Belegung. Vier Leute in einer Vier-Bett-Wohnung sind etwas anderes als einer allein. Dazu gleich mehr bei den Staffeln.

Dauer. Je länger die Buchung, desto niedriger der übliche Bettpreis. Die Spannen oben zeigen das deutlich.

Vergleich nur, was vergleichbar ist. Ein „ab 18 €“ im Inserat gilt oft nur bei Vollbelegung und vier Wochen Mindestaufenthalt. Rechne für jeden Mitbewerber den Gesamtpreis einer echten Buchung aus, etwa drei Personen für zwei Wochen.

Ist die Konkurrenz billiger, zieh nicht sofort nach. Prüf erst dein Inserat: Fotos, Bettenaufteilung, Endpreis. Ein schwaches Inserat rettet kein niedrigerer Preis.

Staffelpreise nach Dauer und Personenzahl

Jeder Gästewechsel kostet: Endreinigung, Wäsche, Übergabe, oft eine leere Nacht dazwischen. Zwei Nächte verursachen fast so viel Wechselaufwand wie zwei Wochen. Deshalb sind Staffeln nach Dauer in der Branche üblich, zum Beispiel:

• 1 bis 6 Nächte: voller Preis, Endreinigung extra
• ab 7 Nächten: Wochenpreis
• ab 3 bis 4 Wochen: Projektpreis

In unseren Buchungen ab einer Woche lagen die Nachlässe zwischen 10 und 25 %. Die Grenze setzt deine Rechnung: Der Rabatt darf nicht größer sein als das, was du durch weniger Wechsel und weniger Leerstand sparst. Strom, Heizung und Miete laufen auch bei der Monatsbuchung weiter.

Bei der Personenzahl gibt es zwei saubere Modelle:

1. Preis pro Bett: einfach zu verstehen, aber riskant, wenn ein Monteur allein eine Vier-Bett-Wohnung belegt. Dann deckt ein Bettpreis die Fixkosten nicht. Lösung: Mindestbelegung oder Zuschlag bei Einzelbelegung.
2. Grundpreis pro Wohnung plus Zuschlag je weitere Person: passt zu festen Teams, die mal zu dritt und mal zu fünft sind.

Rechne jede Belegungsstufe einmal durch. Im Oktober bot unser Team eine Zwei-Bett-Wohnung zu 25 € pro Person an, bei Einzelbelegung 50 € die Nacht. So gehört es ins Angebot.

So löst du das mit kwateraOS: Beim Angebot werden Zeitraum, Betten und Ort aus der Anfrage übernommen. Preis je Bett und Reinigung kommen aus dem Objekt, einen Rabatt trägst du pro Angebot ein. Die Firma sieht den Gesamtbetrag für ihren Zeitraum und nimmt mit einem Klick an. → Angebote erstellen

Endreinigung und Umsatzsteuer: 7 % oder 19 %?

Bist du umsatzsteuerpflichtig, gilt für die kurzfristige Beherbergung der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind davon ausgenommen, auch wenn sie im Preis stecken. Für sie gelten 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG).

Was wohin gehört, regelt die Finanzverwaltung im Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 12.16:

WLAN und Parkplatz überraschen viele, dabei gibt es beides in fast jeder Monteurwohnung. Steckt es im Pauschalpreis, erlaubt der Anwendungserlass eine Vereinfachung: Du fasst die 19-%-Leistungen auf der Rechnung zu einem Sammelposten zusammen und setzt ihn mit 20 % des Pauschalpreises an. Ob das für deine Preise passt, klär mit deiner Steuerberatung.

Für deine Kalkulation heißt das: Rechne netto, und schlag die Steuer erst am Ende auf. Bist du Kleinunternehmer nach § 19 UStG, fällt keine Umsatzsteuer an. Wie die Rechnung an eine Firma aussehen muss, erklärt Folge 06 des Podcasts.

Zur Endreinigung selbst: Rechne mit deinen echten Kosten pro Wechsel, also Lohn für die Reinigungskraft, Wäsche, Putzmittel, Fahrtweg und die Abnahme danach. Eine Einheitspauschale für die kleine Zwei-Bett-Wohnung und die große Wohnung mit zwei Bädern geht selten auf.

Preisangabe: was Privatkunden sehen müssen

Die meisten Buchungen kommen von Firmen. Die Preisangabenverordnung schützt Verbraucher, Netto-Angebote an Unternehmen sind also in Ordnung. Schreib „netto“ dazu, damit der Disponent richtig vergleicht.

Anders, wenn ein Monteur privat bucht und selbst zahlt, oder wenn dein Inserat öffentlich für alle sichtbar ist. Dann gilt:

• Gesamtpreis angeben (§ 3 Abs. 1 PAngV), inklusive Umsatzsteuer und aller Pflichtkosten. Ist die Endreinigung Pflicht, muss sie im angegebenen Preis schon enthalten sein.
• Gesamtpreis hervorheben, wenn du den Preis aufteilst (§ 3 Abs. 3 PAngV). „25 € pro Nacht“ groß und „zzgl. 100 € Reinigung“ klein reicht nicht.
• Kaution daneben, nicht darin (§ 7 PAngV). Höhe angeben, aber nicht in den Gesamtpreis rechnen.
• „Ab“-Preise nur mit Bedingungen, die direkt danebenstehen: Mindestbelegung, Mindestaufenthalt, Zeitraum.

Führst du einen Beherbergungsbetrieb mit Anmeldestelle, gilt zusätzlich § 13 Abs. 3 PAngV: ein Preisverzeichnis der wesentlichen Zimmer am Eingang oder an der Anmeldung. Kurtaxe oder Übernachtungssteuer erheben nur manche Gemeinden. Berufliche Aufenthalte sind dort teils ausgenommen, teils nicht. Frag bei deiner Gemeinde nach.

Dazu im Podcast: Folge 03 – Die ehrliche Renditerechnung. Markus rechnet eine Vier-Bett-Wohnung im Frankfurter Süden durch: 1.375 € Fixkosten, 25,70 € netto pro Bett und Nacht, und was bei 50, 70 und 85 % Auslastung übrig bleibt. → Folge 03 anhören

Fazit

Den Preis für dein Monteurzimmer findest du in deiner Kostenrechnung, nicht auf einem Portal. Monatskosten durch verkaufte Bettnächte, Marge drauf, dann der Abgleich mit dem Markt. Zwischen 25 und 45 € netto bist du im üblichen Bereich, kurze Buchungen teurer, lange günstiger. Und der Preis muss so dastehen, dass ein Disponent ihn auf einen Blick versteht.

Für Vermieter: kwateraOS ist das Property-Management-System mit Buchungsmanagement für die Monteurbranche. Kennzahlen, Angebote, Belegungsplan und Abrechnung an einem Ort. Teste es 30 Tage kostenlos, danach ab 250 € im Monat netto (Stand 18.10.2026). → kwateraOS testen

Wie du überhaupt startest, steht im Leitfaden Monteurzimmer vermieten und im Artikel Wohnung an Monteure vermieten.