Die ehrliche RenditerechnungLohnt sich eine Monteurwohnung und wie rechne ich aus, was pro Bett und Monat übrig bleibt?

00:00Lohnt sich das überhaupt?

Lohnt sich eine Monteurwohnung überhaupt? Oder ist das nur eine schöne Rechnung auf dem Papier?

Genau das schauen wir uns heute an. An einer Wohnung, die wir selbst betreiben: vier Betten, im Frankfurter Süden. Was geht jeden Monat raus, was kommt rein, und was bleibt am Ende übrig?

Die kurze Antwort: Es kann sich richtig lohnen. Oder sie trägt sich gerade so. Und was darüber entscheidet, ist eine einzige Kennzahl.

Das ist Folge drei: Die ehrliche Renditerechnung. Lohnt sich eine Monteurunterkunft wirklich?

Herzlich willkommen beim Monteur-Podcast. Vermietung an Fachkräfte und Monteure. Ich bin euer Host, Markus Wanning.

00:30Die Wohnung im Frankfurter Süden

Also, worum geht's? Eine Wohnung im Frankfurter Süden. Rund 60 Quadratmeter, zwei Zimmer, vier Einzelbetten. Küche, Bad, Waschmaschine, Balkon und ein eigener Stellplatz. Autobahn und S-Bahn sind ein paar Minuten weg. Genau das, was ein Team auf Montage braucht.

Ich nehme diese Wohnung, weil sie typisch ist: eine ganz normale Vier-Bett-Wohnung. Wenn du verstehst, wie die sich rechnet, kannst du jede andere Wohnung genauso einschätzen.

Und: Diese Wohnung gehört uns nicht. Wir haben sie angemietet und vermieten sie weiter. Rent-to-Rent. Was reinkommt, muss erst unsere eigene Miete decken, dann alle anderen Kosten. Und erst dann verdienen wir.

Und ein Mythos vorweg: „Rent-to-Rent geht ohne Eigenkapital.“ Stimmt nicht. Eigenkapital brauchst du für die Ausstattung. Betten, Matratzen, Schränke, Bettwäsche, Handtücher, Geschirr. Wenn wie bei uns schon eine Einbauküche drin ist, spart dir das richtig Geld. Was eine Erstausstattung kostet, machen wir in einer eigenen Folge. Heute geht es um den laufenden Monat.

01:12Was jeden Monat rausgeht

Fangen wir mit dem an, was jeden Monat rausgeht. Egal, ob jemand drin schläft oder nicht. Ein normaler Vermieter hat einen Mieter, der jeden Monat überweist. Wir haben vier Betten, die immer wieder neu verkauft werden wollen. Die Kosten laufen trotzdem.

Gehen wir die Posten durch.

Die Kaltmiete: 850 Euro.

Die Nebenkosten an unseren Vermieter: 250 Euro. Das ist ein Abschlag. Vier Erwachsene verbrauchen mehr als eine normale Familie, mit einer Nachzahlung solltest du also rechnen.

Strom: rund 100 Euro. Den zahlst du als Betreiber selbst. Bei uns ist das eine Schätzung auf Basis üblicher Verbrauchswerte für vier Personen.

Internet und Rundfunkbeitrag: zusammen rund 55 Euro. Ohne stabiles WLAN brauchst du eine Monteurwohnung gar nicht erst anbieten.

Versicherung: rund 25 Euro.

Eine Rücklage für Verschleiß: 60 Euro. Monteure leben in der Wohnung, da geht mal eine Matratze durch oder die Wände müssen gestrichen werden.

Und die Inserate, über die die Buchungen reinkommen: anteilig rund 35 Euro.

Unterm Strich: rund 1.375 Euro. Jeden Monat. Bevor ein einziger Monteur eingecheckt hat. Deine eigene Arbeitszeit ist da noch nicht drin.

02:19Was reinkommt: Preis mal Auslastung

Jetzt die andere Seite. Was kommt rein?

Dafür brauchst du genau zwei Zahlen.

Erstens: Für wie viel verkaufst du ein Bett pro Nacht im Schnitt? In der Hotellerie heißt das ADR, der durchschnittliche Preis pro verkaufter Nacht. Unser Listenpreis für diese Wohnung liegt bei 25,70 Euro netto pro Bett. Netto ist wichtig: Wenn du gewerblich vermietest, kommen 7 Prozent Umsatzsteuer drauf. Die gehören dem Finanzamt, nicht dir.

Zweitens: die Auslastung. Wie viel Prozent deiner Betten sind im Schnitt belegt? Unser Anspruch an diese Wohnung sind 85 Prozent.

Multiplizierst du beides, bekommst du die Kennzahl, auf die es ankommt: den RevPAR. Das ist der Umsatz pro verfügbarem Bett und Nacht. 25,70 Euro mal 85 Prozent sind knapp 22 Euro. So viel bringt jedes Bett im Schnitt jede Nacht, egal, ob es in dieser Nacht belegt war oder nicht.

Deshalb kannst du Preis und Auslastung nie getrennt betrachten. Ein Bett für 30 Euro, das nur die Hälfte der Zeit belegt ist, bringt 15 Euro RevPAR. Dasselbe Bett für 25 Euro bei 80 Prozent bringt 20 Euro. Der niedrigere Preis gewinnt, wenn er die Betten voll macht.

03:26Lohnt sich das? Zwei Fälle

Jetzt die eigentliche Frage dieser Folge: Lohnt sich das?

Dafür stellst du den RevPAR dem gegenüber, was dich ein Bett pro Nacht kostet. Knapp 1.400 Euro Fixkosten im Monat, geteilt durch vier Betten und 30 Nächte. Das sind rund 11,50 Euro pro Bett und Nacht. Dazu etwa ein Euro für Wäsche und Verbrauch, wenn das Bett belegt ist.

Damit ist die Rechnung ganz einfach: Liegt dein RevPAR unter knapp 12 Euro, zahlst du drauf. Alles darüber bleibt bei dir.

Zwei Fälle.

Die Wohnung ist im Schnitt halb voll. 25,70 Euro mal 50 Prozent sind knapp 13 Euro RevPAR. Nach allen Kosten bleiben rund 100 Euro im Monat. Für eine ganze Wohnung.

Die Wohnung ist zu 85 Prozent belegt. Dann liegt der RevPAR bei knapp 22 Euro. Jedes Bett spielt pro Nacht knapp 10 Euro mehr ein, als es kostet. Das sind gut 1.100 Euro im Monat, knapp 14.000 Euro im Jahr.

Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, derselbe Preis. Der einzige Unterschied ist die Auslastung. Jeder Prozentpunkt ist hier rund 30 Euro im Monat wert.

Deshalb ist mein Maßstab nicht, ob die Wohnung gerade so ihre Kosten deckt. Mein Maßstab ist: Komme ich stabil über 75, 80 Prozent? Erst dann lohnt sich der Aufwand. Denn was übrig bleibt, ist vor Steuern und vor deiner eigenen Arbeitszeit.

Für deine eigene Wohnung rechnest du genauso. Fixkosten geteilt durch Betten mal 30: Das ist deine Untergrenze pro Bett und Nacht. Dann Preis mal Auslastung. Liegt das deutlich darüber, lohnt es sich.

Und eins musst du einplanen: Reserve. Wenn in deiner Region eine Großbaustelle endet und die Anfragen ausbleiben, laufen die Kosten weiter. Drei Monate ohne Gast kosten dich bei dieser Wohnung gut 4.000 Euro. Die solltest du in der Hinterhand haben, bevor du die nächste Wohnung anmietest.

04:59Sind 85 Prozent realistisch?

85 Prozent: Ist das überhaupt realistisch? Zum Vergleich: Die Hotels in Hessen waren im letzten Jahr laut Statistischem Landesamt im Schnitt nur zu rund 40 Prozent ihrer Betten belegt. Und ein Gast bleibt dort im Schnitt gut zwei Tage.

Bei uns ist das anders. Monteure kommen für Wochen und Monate, nicht fürs Wochenende. Weniger Wechsel heißt weniger Lücken und weniger Leerstand. Genau deshalb sind in diesem Geschäft Auslastungen möglich, die im Hotel kaum vorkommen.

Aber sie kommen nicht von allein. Hohe Auslastung ist Arbeit: schnell auf Anfragen reagieren, saubere Wohnungen, verlässliche Abläufe. Und der billigste Hebel sind Verlängerungen. Ein Kunde, der verlängert, kostet dich keine neue Anfrage, kein Inserat und keine Endreinigung zwischendurch. Wie du Buchungen und Verlängerungen nach oben bringst, besprechen wir in den Folgen zur Vermarktung.

Und noch ein Vergleich zum Einordnen: Ein normaler Mieter würde für diese Wohnung 850 Euro kalt zahlen. Bei uns kommt rund das Dreifache an Umsatz rein. Übrig bleibt davon aber nur ein Teil, vor Steuern und mit echter Arbeit dahinter. Das ist der Reiz an diesem Modell. Und das ist auch die Falle: Auf dem Papier sieht es einfacher aus, als es ist.

05:38Drei Dinge zum Mitnehmen

Die drei Dinge zum Mitnehmen.

Erstens: Rechne netto und rechne alles. Unsere Vier-Bett-Wohnung kostet knapp 1.400 Euro im Monat, bevor ein Gast da ist. Das sind rund 11,50 Euro pro Bett und Nacht.

Zweitens: Entscheidend ist der RevPAR, also Preis mal Auslastung. Liegt er unter deinen Kosten pro Bett, zahlst du drauf. Bei 85 Prozent bleiben bei dieser Wohnung gut 1.100 Euro im Monat, bei halber Auslastung rund 100.

Drittens: Ein hoher Preis bringt nichts, wenn die Betten leer bleiben. Lange Buchungen und Verlängerungen sind der Hebel.

Also: Lohnt sich eine Monteurwohnung? Ja, wenn dein RevPAR deutlich über deinen Kosten pro Bett liegt. Und das schaffst du nur mit hoher Auslastung.

In der nächsten Folge wird es rechtlich: Gewerbe oder private Vermietung? Was du klären musst, bevor du überhaupt eine Wohnung anmietest.

Wenn dir die Folge geholfen hat: Abonnier den Monteur-Podcast und schick sie jemandem, der gerade über genau so eine Wohnung nachdenkt. Bis zum nächsten Mal.