Umsatzsteuer bei Monteurzimmern: 7 oder 19 Prozent?

Warum gibt es bei Monteurzimmern zwei Steuersätze?

Zwei Steuersätze gibt es, weil nur die Übernachtung ermäßigt mit 7 % besteuert wird und alle anderen Leistungen 19 % kosten (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Grundstücksvermietung ist eigentlich umsatzsteuerfrei, so steht es in § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG. Satz 2 nimmt aber ausdrücklich die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen aus, die ein Unternehmer „zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält“. Genau das tust du mit einem Monteurzimmer. Die Übernachtung ist also steuerpflichtig.

Dafür gibt es den ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG). Der Haken steckt in Satz 2: Leistungen, die der Vermietung nicht unmittelbar dienen, sind danach vom ermäßigten Satz ausgenommen, „auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind“. Das nennt man Aufteilungsgebot. Ein Gesamtpreis schützt dich also nicht. Steckt ein Parkplatz drin, steckt auch ein 19-%-Anteil drin.

Viele Vermieter im Monteurbereich rechnen trotzdem pauschal alles mit 7 % ab. Bei einer Betriebsprüfung wird das teuer, weil die Nachzahlung aus deinem bereits kassierten Preis kommt.

Steuerfrei, 7 % oder 19 %: die Sechs-Monats-Grenze

Ob eine Vermietung kurzfristig ist, entscheidet nach Auffassung der Finanzverwaltung deine Absicht beim Bereithalten der Räume, nicht die Dauer im Nachhinein (Abschn. 4.12.9 Abs. 1 UStAE). Als Grenze gilt ein Zeitraum von sechs Monaten, angelehnt an den gewöhnlichen Aufenthalt nach § 9 AO (Abschn. 12.16 Abs. 2 UStAE).

Für dich heißt das:

• Monteure für zwei Wochen, drei Monate oder fünf Monate: Beherbergung, 7 %.
• Eine Firma mietet die Wohnung fest für ein Jahr, um dort wechselnde Leute unterzubringen: Das ist auf Dauer angelegt und damit in der Regel steuerfreie Vermietung.
• Du bietest dieselben Räume mal kurz, mal lang an: Dann sind nach Abschn. 4.12.9 Abs. 2 UStAE alle Umsätze aus diesen Räumen steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt nur, was du eindeutig und nachprüfbar für Dauermieter bereithältst, etwa eine bestimmte Wohnung im Haus.

Was oft übersehen wird: Verlängerungen. Eine Firma bucht vier Wochen und verlängert dann Monat für Monat, bis acht Monate zusammenkommen. Ob das noch Beherbergung ist, hängt von der ursprünglichen Absicht und den Verträgen ab. Dokumentier deshalb, dass das Zimmer für wechselnde Gäste bereitsteht und jede Verlängerung eine neue Vereinbarung ist. Bei dauerhaft angelegten Firmenverträgen über Monate solltest du vor dem Unterschreiben mit deiner Steuerberatung sprechen.

Welche Leistung welcher Steuersatz?

Die Finanzverwaltung listet in Abschn. 12.16 UStAE auf, was zur Beherbergung zählt und was nicht. Übertragen auf den Monteuralltag:

Zwei Punkte, die in vielen Erklärungen falsch stehen:

Bettwäsche ist keine 19-%-Leistung. Die Bereitstellung und der Wechsel gehören zur Übernachtung. 19 % fallen an, wenn du die Kleidung der Gäste wäschst.

Frühstück kostet seit 2026 auf die Speisen auch 7 %. Das liegt an der dauerhaften Senkung für Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG). Getränke bleiben bei 19 %. Wer ein Frühstück anbietet, muss also trotzdem aufteilen, nur eben zwischen Essen und Kaffee.

Pauschalpreis: die 15-%-Vereinfachung des BMF

Viele Monteurzimmer haben einen Preis pro Bett und Nacht, in dem WLAN und Parkplatz einfach drin sind. Rechtlich musst du den 19-%-Anteil trotzdem herausrechnen. Wie hoch der ist, darfst du eigentlich kalkulieren, etwa nach deinen Kosten.

Einfacher geht es mit dem Sammelposten aus Abschn. 12.16 Abs. 12 UStAE. Leistungen wie Frühstück, WLAN, Parkplatz, Wäscheservice und Fitness- oder Saunanutzung darfst du in einem Sammelposten zusammenfassen. Das Finanzamt beanstandet es nicht, wenn du den Anteil mit 15 % des Pauschalpreises ansetzt und mit 19 % versteuerst. Bis Ende 2025 waren es 20 %. Die Änderung steht im BMF-Schreiben vom 22.12.2025 (III C 2 – S 7220/00023/014/027) und gilt für Umsätze ab 1.1.2026.

Wichtig: Die Vereinfachung gilt nur, wenn für diese Leistungen kein gesondertes Entgelt vereinbart ist. Kostet der Parkplatz 5 € extra, steht er mit 5 € und 19 % auf der Rechnung, nicht im Sammelposten.

Und: 15 % sind bei einem schlichten Monteurzimmer, in dem nur WLAN mitläuft, eher viel. Die Vereinfachung ist eine Erlaubnis, keine Pflicht. Wer einen niedrigeren Anteil sauber begründen kann, darf ihn ansetzen. Bespreche das mit deiner Steuerberatung, bevor du es in deine Preisliste übernimmst.

Kleines Beispiel (Beispielwerte): Ein Bett kostet 35 € brutto pro Nacht, WLAN und Parkplatz inklusive, kein Frühstück.

Zum Vergleich: Alles mit 7 % gerechnet wären es 2,29 € Steuer. Der Unterschied von 50 Cent pro Nacht wirkt klein. Auf ein Jahr mit 3.000 Bettnächten sind es 1.500 €.

Rechenbeispiel: eine Rechnung mit 7 und 19 %

So sieht eine typische Firmenrechnung aus, wenn Extras gesondert berechnet werden. Alle Werte sind Beispielwerte, keine Empfehlung für deine Preise.

Annahmen: Eine Baufirma bucht drei Betten für 14 Nächte zu 28 € netto pro Bett und Nacht. Die Endreinigung kostet pauschal 90 € netto. Für zwei Transporter wird ein Stellplatz zu 5 € netto pro Fahrzeug und Nacht gebucht. Zweimal lässt die Firma Arbeitskleidung waschen, je 15 € netto. WLAN ist im Bettpreis enthalten, sein Anteil wird hier vereinfachend nicht herausgerechnet (Hinweis zum WLAN unter der Tabelle).

Hinweis zum WLAN: Streng genommen enthält der Bettpreis einen kleinen 19-%-Anteil fürs Internet. Entweder du rechnest ihn heraus, oder du weist WLAN als eigene Position aus. Den 15-%-Sammelposten kannst du hier nicht nehmen, sobald Parkplatz und Wäsche einen eigenen Preis haben, denn dann bleibt nur noch das WLAN übrig, und 15 % des Bettpreises wären dafür deutlich überhöht.

Damit die Firma die Vorsteuer ziehen kann, braucht die Rechnung alle Pflichtangaben aus § 14 Abs. 4 UStG, darunter das Entgelt getrennt nach Steuersätzen und den Leistungszeitraum. Die vollständige Liste steht im Artikel Rechnung für Monteurzimmer. Ab 2027 kann für Firmenkunden die E-Rechnung Pflicht werden, Details unter E-Rechnung für Vermieter.

Brutto in netto umrechnen: Die Steuer in einem Bruttobetrag ist nicht 7 % davon, sondern 7/107. Aus 26 € brutto werden 1,70 € Steuer und 24,30 € netto. Bei 19 % rechnest du entsprechend mit 19/119.

Vorsteuer: warum die Steuerpflicht dir oft nützt

Umsatzsteuerpflicht klingt nach Belastung. Für Monteurzimmer ist sie oft ein Vorteil, denn die meisten Kunden sind Firmen, die die Steuer selbst zurückholen. Für sie zählt der Nettopreis.

Du selbst darfst im Gegenzug die Vorsteuer aus deinen Eingangsrechnungen abziehen (§ 15 Abs. 1 UStG): Betten, Matratzen, Küchen, Waschmaschinen, Renovierung, Reinigungsdienst, Software, Inserate. Bei einer Einrichtung für 20.000 € netto sind das 3.800 € Vorsteuer, die du vom Finanzamt zurückbekommst.

Ausgeschlossen ist der Abzug für alles, was du für steuerfreie Umsätze verwendest (§ 15 Abs. 2 UStG). Hast du im selben Haus Monteurzimmer und eine dauerhaft vermietete Wohnung, musst du Kosten für Dach, Treppenhaus oder Heizung aufteilen (§ 15 Abs. 4 UStG).

Teuer wird es beim Umnutzen: Machst du aus einer Monteurwohnung später eine dauerhaft vermietete Wohnung, kann das zu einer Berichtigung der früher abgezogenen Vorsteuer führen (§ 15a UStG). Bei Gebäudekosten gilt dafür ein Zeitraum von zehn Jahren, bei Einrichtung meist fünf.

Option nach § 9 UStG: geht das bei Langzeitmietern?

Mancher Vermieter denkt: Wenn die Firma die Wohnung für ein Jahr nimmt, verzichte ich eben auf die Steuerbefreiung und behalte meinen Vorsteuerabzug. § 9 Abs. 1 UStG erlaubt diesen Verzicht grundsätzlich, wenn der Mieter ein Unternehmer ist.

Bei Grundstücksvermietung schränkt § 9 Abs. 2 UStG das aber ein. Der Verzicht ist nur zulässig, wenn der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bringt die Firma darin ihre Mitarbeiter unter, dient die Wohnung Wohnzwecken. Damit scheidet die Option in aller Regel aus.

Für dich bleibt die Wahl also eine geschäftliche: kurzfristig anbieten und 7 % abrechnen oder langfristig vermieten, steuerfrei, ohne Vorsteuer.

Kleinunternehmer: wann gar keine Umsatzsteuer anfällt

Wer wenig Umsatz macht, kann die Kleinunternehmerregelung nutzen (§ 19 UStG). Seit 2025 gilt: Dein Umsatz darf maximal 25.000 € im Vorjahr und maximal 100.000 € im aktuellen Jahr betragen. Wird die 100.000-€-Grenze im laufenden Jahr überschritten, ist schon der Umsatz steuerpflichtig, mit dem du drüber gehst.

Zum Umsatz zählt alles, was mit der Beherbergung zusammenhängt, auch Reinigung, Parkplatz und Wäsche, und zwar über alle Objekte zusammen. Steuerfreie Dauervermietungen nach § 4 Nr. 12 UStG werden dagegen nicht mitgezählt (§ 19 Abs. 2 UStG).

Als Kleinunternehmer weist du keine Umsatzsteuer aus und darfst keine Vorsteuer ziehen. Bei Firmenkunden bringt dir die Regel selten etwas: Sie können ohnehin abziehen, du dagegen bleibst auf der Steuer für deine Einrichtung sitzen. Im Monteur-Podcast, Folge 06, rechnet Markus Wanning vor: 25.000 € netto Jahresumsatz entsprechen bei 25 € pro Bett und Nacht im Schnitt knapp drei dauerhaft belegten Betten. Mehr dazu im Artikel Kleinunternehmerregelung für Vermieter.

Welche Umsatzsteuer zahlen Firmen aus dem EU-Ausland?

Firmen aus dem EU-Ausland zahlen für ein Monteurzimmer in Deutschland deutsche Umsatzsteuer, also 7 % und 19 %, ohne Reverse-Charge. Bucht eine polnische Montagefirma vier Betten, gilt dasselbe. Grundstücksbezogene Leistungen, ausdrücklich auch die Beherbergung, gelten dort als ausgeführt, wo das Grundstück liegt (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG). Du stellst also eine ganz normale Rechnung, die 7 % und 19 % ausweist, als wäre der Kunde aus Deutschland. Reverse-Charge greift nicht, denn das Steuerschuldverfahren nach § 13b UStG gilt nur für Leistungen von Unternehmern, die nicht in Deutschland ansässig sind.

Die Firma holt sich die deutsche Steuer über das Vorsteuer-Vergütungsverfahren zurück (§ 18 Abs. 9 UStG, §§ 59 ff. UStDV). Unternehmen aus der EU stellen den Antrag über das Portal ihres eigenen Landes, das ihn an das Bundeszentralamt für Steuern weiterleitet, spätestens bis 30. September des Folgejahres. Dafür braucht die Firma deine ordnungsgemäße Rechnung. Gib ihr deshalb lieber eine Rechnung mit allen Pflichtangaben als eine Quittung.

Umgekehrt gilt das auch: Vermietest du als deutscher Vermieter eine Unterkunft im Ausland, richtet sich die Steuer nach dem dortigen Recht.

Welche Umsatzsteuer gilt beim Monteurzimmer in welchem Fall?

Die Umsatzsteuer beim Monteurzimmer hängt von Dauer, Kunde und deinem Status ab: 7 % und 19 % bei Kurzzeit, steuerfrei bei Dauer, keine als Kleinunternehmer.

Wird als Grafik (HTML) umgesetzt, siehe Bildbriefing.

Dazu im Podcast: Folge 06 – Rechnungsstellung mit Umsatzsteuer. Gilt für Monteurzimmer 7 oder 19 %, und was muss auf die Rechnung an eine Firma? Mit Beispielrechnung aus dem Betrieb. → Folge 06 anhören

Fazit

Die Umsatzsteuer beim Monteurzimmer ist kein Hexenwerk, aber auch kein Bereich für „passt schon“. Das Bett kostet 7 %, der Parkplatz 19 %, und ein Gesamtpreis ändert daran nichts. Wenn du deine Leistungen sauber trennst, die Sechs-Monats-Grenze im Blick behältst und vollständige Rechnungen stellst, bekommen deine Firmenkunden ihre Vorsteuer, und du bist bei der nächsten Prüfung entspannt. Einen Überblick über alle Steuern findest du unter Steuern beim Monteurzimmer, den Gesamtleitfaden unter Monteurzimmer vermieten.