Monteurwohnung in der Eigentumswohnung und im Mehrfamilienhaus: was die WEG erlaubt

Monteurwohnung in der Eigentumswohnung oder im eigenen Mehrfamilienhaus?

In der Eigentumswohnung bestimmen WEG und Teilungserklärung mit, im eigenen Mehrfamilienhaus nur deine Verträge mit den Bestandsmietern. „Mehrfamilienhaus“ heißt rechtlich also zweierlei.

Dir gehört eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Dann bist du Wohnungseigentümer nach § 1 WEG: Sondereigentum an deiner Wohnung plus Miteigentumsanteil an Treppenhaus, Dach, Hof und Leitungen. Was du in deiner Wohnung darfst, bestimmen das Gesetz, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Gemeinschaft. Um diesen Fall geht es in den meisten Abschnitten dieses Artikels.

Dir gehört das ganze Haus. Dann gibt es keine WEG, die dir reinredet. Deine Nachbarn sind deine eigenen Bestandsmieter. Die können dir nichts verbieten, aber sie haben einen Mietvertrag mit dir. Wird es durch die Monteure im Haus spürbar laut, dreckig oder eng im Hof, kann das ein Mangel ihrer Wohnung sein, und sie dürfen die Miete mindern (§ 536 BGB). Wer das ganze Haus besitzt, regelt den Frieden also über Hausordnung, Belegung und schnelle Reaktion auf Beschwerden. Juristisch ist das einfacher, wirtschaftlich nicht weniger heikel: Eine Mietminderung von zwei Bestandsmietern frisst schnell den Aufschlag, den die Monteurwohnung bringt.

Ein dritter Fall: Du hast die Wohnung nur gemietet und willst sie an Monteure weitergeben. Dann brauchst du zuerst die Erlaubnis deines Vermieters (§ 540 BGB). Liegt die Wohnung in einer WEG, gilt die Teilungserklärung trotzdem, denn dein Vermieter kann dir nicht mehr erlauben, als er selbst darf. Mehr dazu im Artikel Wohnung anmieten und an Monteure weitervermieten.

Was erlaubt das WEG bei der Vermietung an Monteure?

Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt dir die Vermietung (§ 13 WEG), verpflichtet dich zur Rücksicht (§ 14 WEG) und lässt die Mehrheit nur die Benutzung regeln (§ 19 WEG). Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 gilt im Einzelnen:

§ 13 Abs. 1 WEG – dein Recht. Du kannst mit deinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit Gesetz oder Rechte Dritter nicht entgegenstehen. Das Gesetz nennt ausdrücklich: bewohnen, vermieten, verpachten. Die Vermietung an Monteure ist davon gedeckt.

§ 14 WEG – deine Pflichten. Du musst Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten. Und du darfst die anderen Eigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigen, das beim geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist. Für deine Gäste stehst du ein: Hält sich ein Monteur nicht an die Hausordnung, geht die Gemeinschaft gegen dich vor, nicht gegen die Firma, die gebucht hat.

§ 19 WEG – was die Mehrheit regeln darf. Soweit keine Vereinbarung besteht, beschließen die Eigentümer mit Mehrheit über die ordnungsmäßige Benutzung. Ausdrücklich dazu gehört die Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Per Mehrheit kann die Gemeinschaft also Ruhezeiten, Müll, Abstellflächen oder die Nutzung des Hofs regeln. Den Zweck deiner Wohnung kann sie damit nicht ändern.

Dazu kommt § 20 WEG, sobald du am Gemeinschaftseigentum etwas anbringen willst. Ein Schlüsseltresor neben der Haustür, ein Zahlenschloss an der Hauseingangstür oder ein Schild am Briefkasten sind bauliche Veränderungen. Die brauchen einen Beschluss, der sie dir gestattet. Den Tresor einfach an die Fassade zu schrauben, ist einer der häufigsten Auslöser für Streit.

Was steht in der Teilungserklärung zur Kurzzeitvermietung?

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung nach § 10 WEG und entscheidet, ob Monteurvermietung zulässig ist. Sie steht im Grundbuch und gelten auch für dich, wenn du die Wohnung erst später gekauft hast. Bevor du ein Bett bestellst, liest du drei Dokumente: die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung (die führt die Verwaltung nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG, Einsicht kannst du verlangen) und die aktuelle Hausordnung.

Die folgende Übersicht ist eine Lesehilfe, keine Rechtsprüfung. Wie eine Klausel genau auszulegen ist, hängt vom ganzen Text und vom Einzelfall ab.

Fehlt ein Verbot, heißt das noch nicht, dass jede Belegung erlaubt ist. Umgekehrt sind ältere Hausordnungen oft strenger formuliert, als sie wirksam sein dürfen. Im Zweifel fragst du die Verwaltung schriftlich, bevor du Geld ausgibst.

Kann die WEG Kurzzeitvermietung verbieten? Was der BGH entschieden hat

Nein, per Mehrheitsbeschluss kann die WEG Kurzzeitvermietung nicht verbieten; das braucht nach dem BGH die Zustimmung aller Eigentümer. Zwei Urteile des V. Zivilsenats prägen die Lage.

BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09. In einer Anlage mit 92 Wohnungen vermietete ein Eigentümer zwei Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen und Geschäftsreisende. Die Mehrheit beschloss ein Verbot. Der BGH erklärte den Beschluss für nichtig. Kernsatz: Wenn Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes sagen, gehört die Vermietung an wechselnde Gäste zur zulässigen Wohnnutzung. Die typischen Folgen für die Nachbarn unterscheiden sich nicht wesentlich von einer Dauervermietung. Gegen konkrete Auswüchse wie Überbelegung können die anderen Eigentümer trotzdem vorgehen.

BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18. Eine Anlage mit acht Einheiten hatte eine Öffnungsklausel: Änderungen mit 75 % der Miteigentumsanteile. Die Mehrheit beschloss, kurzzeitige Vermietungen zu untersagen, ausdrücklich auch die Überlassung an vor Ort befristet Tätige und die Nutzung als Werkswohnung. Also genau das Monteurgeschäft. Der BGH kippte den Beschluss. Ein solches Verbot greift in die Zweckbestimmung deiner Wohnung ein und braucht deshalb die Zustimmung aller Eigentümer. Der Grund: Sondereigentum ist echtes Eigentum. Dass die Gäste den Nachbarn unbekannt sind, ist für sich noch keine Störung.

Was du daraus mitnimmst: Eine Eigentümerversammlung kann dir die Monteurvermietung nicht nachträglich per Mehrheit wegnehmen. Sie kann aber eine strengere Hausordnung beschließen und konkrete Störungen verfolgen. Beide Urteile ergingen vor der WEG-Reform 2020. Die Aussagen zur Zweckbestimmung werden nach herrschender Auffassung weiter angewendet, eine neue BGH-Entscheidung genau zu dieser Frage nach neuem Recht gibt es nach unserem Kenntnisstand nicht.

Wo endet die Wohnnutzung? Der Monteurfall aus München

Die Wohnnutzung endet, wo viele Monteure in Mehrbettzimmern mit wöchentlichem Wechsel heimartig untergebracht werden. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichts München vom 28.08.2024 (1292 C 15423/22 WEG). Die Teilungserklärung bestimmte alle Wohnungen „ausschließlich für Wohnzwecke“. Eine Eigentümerin hatte ihre Wohnung an eine Zwischenmieterin gegeben, die sie an Firmen für Monteure weiterreichte.

Das Gericht stellte fest: drei Schlafräume, eine Kochnische, ein Bad. Belegt mit regelmäßig sechs bis zehn Monteuren, meist mit wöchentlichem Wechsel, Schlüsselübergabe per Tresor. Dazu Lärm und mehrere Polizeieinsätze. Das sei keine Wohnnutzung mehr, sondern heimartige Unterbringung: viele Personen in ständig wechselnder Besetzung auf engstem Raum, Zwei- bis Vierbettzimmer, gemeinsame Küche und gemeinsames Bad. Die Eigentümerin musste die Nutzung unterlassen, bei Verstoß droht ein Ordnungsgeld bis 250.000 €. Entscheidend war die tatsächliche Nutzung, nicht das, was im Vertrag mit der Zwischenmieterin stand.

Es ist ein Amtsgerichtsurteil und bindet kein anderes Gericht. Als Maßstab taugt es trotzdem, weil es zeigt, worauf Richter schauen:

• Personen je Quadratmeter und je Bad, nicht die Bettenzahl im Inserat
• Mehrbettzimmer statt Einzel- oder Doppelzimmer
• Wechseltakt: wöchentlich ist etwas anderes als ein Team für drei Monate
• Eigene Haushaltsführung: kann das Team in der Küche wirklich gemeinsam kochen?
• Konkrete Vorfälle, die dokumentiert sind

Eine Vierzimmerwohnung mit vier Einzelbetten, an ein Team für zwei Monate vermietet, ist ein ganz anderer Fall als zehn Matratzen mit Wechsel jeden Montag. Wer auf Masse setzt, verliert in der WEG zuerst. Die baurechtliche Seite der Belegungsdichte steht im Artikel Nutzungsänderung: brauchst du eine Genehmigung?. Ob deine Stadt Kurzzeitvermietung zusätzlich einschränkt, steht unter Zweckentfremdung.

Hausfrieden: Was Eigentümer und Nachbarn wirklich stört

Eigentümer und Nachbarn stören sich vor allem an Anreise spät abends, Frühstart, Parken, Müll, Material im Flur und Rauchen. Über Paragrafen streitet kaum eine Gemeinschaft. Die Beschwerden wiederholen sich, und fast alle haben mit Abläufen zu tun:

• Anreise: Das Team klingelt um 22 Uhr bei allen, weil niemand den Namen am Klingelschild kennt. Vier Männer mit Werkzeugkoffern im Treppenhaus wecken das halbe Haus.
• Frühstart: Um 5:30 Uhr fallen Türen, Motoren laufen warm. Für Monteure normal, für die Nachbarn nicht.
• Parken: Zwei Transporter stehen auf Besucherplätzen oder vor der Garage eines Miteigentümers.
• Müll: Wer nach zwei Wochen abreist, hinterlässt die volle Tonne. Mülltrennung ist für Gäste aus anderen Ländern oft fremd.
• Gemeinschaftsflächen: Arbeitsschuhe, Material, Kabeltrommeln im Flur oder Keller.
• Rauchen auf dem Balkon oder im Treppenhaus.

Was hilft: Bevor das erste Team kommt, stellst du dich bei der Verwaltung und den direkten Nachbarn vor und hinterlässt eine Telefonnummer, unter der wirklich jemand abnimmt. Rechtlich musst du niemanden um Erlaubnis fragen. Praktisch nimmt eine bekannte Ansprechperson den meisten Beschwerden die Schärfe. Jedes Team bekommt vor der Anreise eine kurze Info: Klingelname, Etage, Parkplatz mit Kennzeichenhinweis für Transporter, Müll, Ruhezeiten der Hausordnung. Bei Firmenbuchungen muss sie bei den Monteuren selbst ankommen, nicht nur beim Disponenten.

Kommt dieselbe Beschwerde bei verschiedenen Teams, liegt der Fehler bei dir. Dann stimmt die Parkbeschreibung nicht oder die Hausregeln sind nicht übersetzt. Wie eine durchsetzbare Hausordnung für Monteure aussieht, steht im Artikel Hausordnung für Monteurzimmer.

Wer zahlt Schäden am Gemeinschaftseigentum?

Schäden am Gemeinschaftseigentum musst du als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft regeln und deinem Gast oder der buchenden Firma belegbar zuordnen. In der Eigentumswohnung gibt es zwei Arten von Schaden. Was in deiner Wohnung kaputtgeht, ist dein Thema und das deines Gastes. Was am Gemeinschaftseigentum passiert, betrifft die ganze Gemeinschaft: die Haustür, die nach dem dritten Materialtransport nicht mehr schließt, der verlorene Schlüssel zur Schließanlage, der Kratzer im Aufzug, das Wasser, das durch die Decke zum Nachbarn läuft.

Drei Punkte entscheiden, wie teuer das wird:

1. Versicherung. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt das Gebäude. Für dein Inventar und deine Haftung gegenüber Nachbarn brauchst du eigene Policen, in denen die Vermietung an Monteure ausdrücklich steht. Viele Bestandsverträge decken wechselnde Gäste nicht automatisch ab. Frag schriftlich nach. Im Monteur-Podcast, Folge 08, erklärt Markus Wanning am Beispiel eines Wasserschadens, wer sich kümmert, je nachdem ob dir das ganze Haus oder eine Wohnung in der WEG gehört. Einen Überblick gibt der Artikel Versicherungen für Vermieter von Monteurzimmern.
2. Schließanlage. Ein verlorener Schlüssel kann den Austausch der Zylinder im ganzen Haus nach sich ziehen. Kläre mit der Verwaltung, wie viele Schlüssel du ausgibst, oder arbeite in der Wohnung mit einem eigenen Zugang, der die Hausanlage nicht berührt. Für alles, was du dafür außen montierst, brauchst du wieder einen Beschluss.
3. Belege. Wenn die Verwaltung einen Schaden meldet, musst du ihn deinem Gast oder der buchenden Firma zuordnen können: Datum, Foto, welches Team, welche Kosten. Ohne diese Kette bleibst du darauf sitzen.

Dazu im Podcast: Folge 08 – Versicherung und Sicherheit: Was du absichern solltest. Am Beispiel eines Wasserschadens erkläre ich, wer sich kümmert, je nachdem, ob dir das Haus gehört, eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft oder ob du angemietet hast, und welche drei Versicherungen du brauchst.

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Das Problem: Die Verwaltung schreibt dir, die Haustür sei beschädigt, vermutlich beim Auszug deines Teams vor drei Wochen. Welches Team, welcher Tag, wer zahlt? Ohne Foto und Zuordnung zahlst du selbst.

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Aus der Praxis: Anschreiben an die Verwaltung

Ein kurzes Anschreiben an die Hausverwaltung vor der ersten Buchung verhindert, dass die Eigentümerversammlung ohne dich über deine Wohnung diskutiert. Ein Beispiel, wie KWATERA24 es Vermietern empfiehlt: Eine Eigentümerin hat eine Dreizimmerwohnung in einer Anlage mit zwölf Einheiten geerbt. Die Teilungserklärung sagt „Wohnung, Nutzung zu Wohnzwecken“, sonst nichts. In der Beschluss-Sammlung findet sich ein Beschluss von 2019 zur Hausordnung, aber kein Vermietungsverbot. Sie plant drei Einzelbetten, Belegung nur mit Teams einer Firma, Mindestaufenthalt vier Wochen.

Sie muss niemanden um Erlaubnis bitten. Sie schreibt der Verwaltung trotzdem, bevor sie einrichtet. Der Brief kostet zehn Minuten:

Guten Tag, ich vermiete meine Wohnung Nr. 7 ab dem [Datum] möbliert an Firmen, die dort ihre Mitarbeiter auf Montage unterbringen. Geplant sind höchstens drei Personen in Einzelzimmern, je Team in der Regel mindestens vier Wochen, Selbstversorgung in der eigenen Küche. Die Gäste erhalten vor der Anreise die Hausordnung, Parkregeln und meine Telefonnummer für Rückfragen: [Nummer]. Ich bitte um kurze Nachricht, ob Beschlüsse oder Vereinbarungen bestehen, die dem entgegenstehen, und ob für einen Schlüsseltresor am Eingang ein Beschluss nötig ist. Für Fragen der Miteigentümer bin ich direkt erreichbar. Mit freundlichen Grüßen

Drei Dinge machen den Brief stark: Er nennt die Personenzahl, er nennt die Aufenthaltsdauer, und er nennt eine Ansprechperson. Wer das schriftlich hat, steht in einer späteren Diskussion deutlich besser da als jemand, der stillschweigend angefangen hat.

Checkliste vor der ersten Buchung

• Grundbuchauszug: Ist die Einheit Wohnungseigentum oder Teileigentum?
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gelesen: Zweckbestimmung, Vermietungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte
• Beschluss-Sammlung bei der Verwaltung eingesehen (§ 24 Abs. 7 WEG)
• Aktuelle Hausordnung liegt vor und ist für Gäste übersetzt
• Belegung festgelegt: Personen je Zimmer und je Bad, Mindestaufenthalt, kein Mehrbettzimmerbetrieb
• Für Schlüsseltresor, Zahlenschloss oder Schild am Gemeinschaftseigentum Beschluss eingeholt (§ 20 WEG)
• Verwaltung schriftlich informiert, Ansprechperson mit Telefonnummer benannt
• Bei angemieteter Wohnung: schriftliche Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB) für wechselnde Teams
• Baurecht und Zweckentfremdung am Ort getrennt geprüft
• Versicherer schriftlich über die Vermietung an Monteure informiert
• Anreiseinfo für Teams fertig: Klingelname, Etage, Parken, Müll, Ruhezeiten
• Ablauf für Schäden am Gemeinschaftseigentum: Foto, Zuordnung zur Buchung, Meldung an Verwaltung

Fazit

Eine Eigentumswohnung eignet sich gut als Monteurwohnung, wenn die Teilungserklärung es zulässt und die Belegung zur Wohnung passt. Gegen ein nachträgliches Verbot per Mehrheit schützt dich die Rechtsprechung des BGH. Gegen Überbelegung, Lärm und Transporter auf fremden Stellplätzen schützt dich niemand. Wer vorher die drei Dokumente liest, die Verwaltung anschreibt und jedem Team die Hausregeln mitgibt, hat in der WEG selten Streit. Wie die WEG-Prüfung in den Gesamtablauf passt, steht im Leitfaden Monteurzimmer vermieten.