Beherbergungsstättenverordnung: ab welcher Bettenzahl sie greift und welche Größe ein Monteurzimmer braucht

Was regelt die Beherbergungsstättenverordnung?

Die Beherbergungsstättenverordnung regelt den Brandschutz und die Bauweise von Gebäuden, in denen Gäste übernachten, sobald eine landesrechtliche Bettenzahl überschritten ist. Sie ist Sonderbaurecht. Für kleinere Unterkünfte gilt die normale Landesbauordnung.

Die Fachkommission Bauaufsicht der Länder hat eine Muster-Beherbergungsstättenverordnung (MBeVO) geschrieben. Sie stammt von Dezember 2000 und wurde zuletzt im Mai 2014 geändert. Verbindlich ist dieses Muster nicht. Erst wenn ein Land es in eigenes Recht übernimmt, gilt es dort. Manche Länder haben eine eigene Verordnung, NRW hat die Regeln in seine Sonderbauverordnung gepackt, Hessen führt sie als Richtlinie unter den Technischen Baubestimmungen.

Inhaltlich geht es um Rettungswege, feuerbeständige Bauteile, Flure, Türen, Sicherheitsbeleuchtung und Alarmierung. Zimmergrößen regelt die Verordnung nicht. Die stehen, wenn überhaupt, an anderer Stelle.

Eine Beherbergungsstätte im Sinne des Musters ist ein Gebäude oder Gebäudeteil, das ganz oder teilweise für die Beherbergung von Gästen bestimmt ist. Ferienwohnungen nimmt das Muster aus (§ 2 MBeVO). Eine Monteurwohnung ist keine Ferienwohnung im üblichen Sinn. Ob die Ausnahme für deine Wohnung greift, entscheidet die Bauaufsicht nach der genehmigten Nutzung und deinem Betrieb, nicht nach dem Namen im Inserat. Ob deine Wohnung überhaupt als Beherbergung gilt, erklärt der Artikel Nutzungsänderung bei der Monteurwohnung.

Ab welcher Bettenzahl gilt die Beherbergungsstättenverordnung?

Die Beherbergungsstättenverordnung gilt im Muster und in NRW ab 13 Gastbetten, in Bayern ab 31; andere Länder haben eigene Schwellen. Die oft zitierte Grenze von 12 Betten ist also kein Bundesrecht. Wer in Bayern 20 Betten betreibt, liegt unter der Schwelle. In NRW liegt er klar darüber.

Zusätzlich kennt die Musterbauordnung eine eigene Grenze. Nach § 2 Abs. 4 Nr. 8 MBO sind Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten Sonderbauten. Das hat Folgen für das Genehmigungsverfahren: Ein Sonderbau wird genauer geprüft und kann mit Auflagen genehmigt werden, auch über die Verordnung hinaus.

Unter der Schwelle zu bleiben heißt nicht, dass alles erlaubt ist. Die Landesbauordnung, die Baugenehmigung und das Planungsrecht gelten trotzdem.

Welche Betten zählen mit?

Für die Beherbergungsstättenverordnung zählt jeder Schlafplatz, den du regelmäßig anbietest, und zwar in der höchsten Belegung, nicht im Durchschnitt. Zimmer spielen keine Rolle. Drei Vierbettzimmer überschreiten die Grenze von 12 Betten früher als zehn Einzelzimmer.

Diese Schlafplätze gehören in die Zählung:

• feste Betten in allen Schlafräumen
• Etagenbetten, jede Ebene einzeln
• Schlafsofas und Klappbetten, die im Inserat, im Angebot oder im Belegungsplan auftauchen
• Zustellbetten, die du bei Bedarf regelmäßig aufstellst
• Betten in Räumen, die nur zeitweise als Schlafraum dienen, etwa in der Saison oder bei großen Aufträgen

Ein einmal aufgestelltes Notbett, weil ein Monteur nachts liegen geblieben ist, macht noch keinen Betrieb aus. Sobald es zur Routine wird, zählt es.

Werden mehrere Wohnungen zusammengerechnet?

Mehrere Wohnungen können für die Bettenzahl zusammen zählen, wenn sie baulich oder betrieblich eine Einheit bilden. Hinweise darauf sind ein gemeinsamer Treppenraum, ein gemeinsamer Eingang, eine gemeinsame Vermarktung oder ein Team, das alle Wohnungen zusammen bucht.

Rechenbeispiel: Ein Zweifamilienhaus in NRW, oben und unten je eine Wohnung mit 6 festen Betten. Jede Wohnung hat ein Schlafsofa, das du bei Firmenbuchungen regelmäßig mit anbietest.

Getrennt betrachtet liegt jede Wohnung weit unter 13. Werden beide als ein Betrieb gewertet, sind es 14 Gastbetten und damit eine Beherbergungsstätte nach NRW-Recht. Die Entscheidung trifft die Bauaufsicht. Klär sie, bevor du das zweite Schlafsofa kaufst.

Welche Mindestgröße braucht ein Monteurzimmer?

Für Monteurzimmer gibt es keine bundesweite Mindestgröße. Werte wie 8 m² fürs Einzelzimmer und 12 m² fürs Doppelzimmer kursieren im Netz, haben aber keine gemeinsame Rechtsgrundlage. Konkrete Zahlen stehen in einzelnen Landesgesetzen und im Arbeitsschutzrecht.

Die ASR A4.4 bindet zunächst den Arbeitgeber. Bringt eine Firma ihre Leute bei dir unter, weil sie nach der Arbeitsstättenverordnung eine Unterkunft stellen muss, fragt sie dich nach genau diesen Werten. In NRW verweist das Wohnraumstärkungsgesetz für „Unterkünfte“ ausdrücklich auf die ASR A4.4 (§ 7 Abs. 2 WohnStG). Gemeint sind Räume, die Arbeitnehmern oder Werkvertragsnehmern zum Wohnen überlassen werden und kein Wohnraum sind. Beherbergungsstätten können darunter fallen, wenn sie tatsächlich so genutzt werden.

Eine eigene Faustregel für die Praxis: Rechne die Fläche nicht nur je Bett, sondern auch für Küche, Bad und Essplatz in voller Belegung. Sechs Monteure mit einem Bad und vier Stühlen am Tisch sind formal vielleicht zulässig. Gebucht wird so eine Wohnung trotzdem nur einmal. Was in die Zimmer gehört, steht in der Ausstattungs-Checkliste für Monteurzimmer.

Darf ich Keller- oder Dachräume als Schlafraum vermieten?

Keller- und Dachräume darfst du nur als Schlafraum vermieten, wenn sie die Anforderungen an Aufenthaltsräume der Landesbauordnung erfüllen und als solche genehmigt sind. Sauber und möbliert reicht dafür nicht. Ein Hobbykeller mit Bett ist baurechtlich weiter ein Hobbykeller.

Die Musterbauordnung beschreibt Aufenthaltsräume als Räume, die nicht nur vorübergehend zum Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Typische Anforderungen am Beispiel Bayern (Art. 45 BayBO, Fassung ab 01.05.2026):

1. Lichte Raumhöhe mindestens 2,40 m. Im Dachgeschoss muss die Hälfte der Grundfläche mindestens 2,20 m hoch sein, Flächen unter 1,50 m zählen nicht mit. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, also meist Ein- und Zweifamilienhäuser, gilt die Höhenvorgabe nicht.
2. Tageslicht und Lüftung. Die Fensteröffnungen (Rohbaumaß) müssen zusammen mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche des Raums haben. Ein Schlafraum mit 12 m² braucht also rund 1,5 m² Fensteröffnung.
3. Rettungsweg. Jeder Schlafraum braucht einen ersten und einen zweiten Rettungsweg. Der zweite kann ein Fenster sein, das die Feuerwehr mit ihren Leitern erreicht. Ein Kellerfenster unter Geländeniveau leistet das oft nicht.
4. Rauchwarnmelder. In Bayern muss in Beherbergungsstätten unterhalb der Sonderbaugrenze jeder Schlafraum einen Rauchwarnmelder haben (Art. 45 Abs. 4 BayBO). Die anderen Länder schreiben Melder in Schlafräumen von Wohnungen ohnehin vor.

Andere Länder weichen in Details ab, die Grundidee ist gleich. Besonders kritisch sind nachträglich ausgebaute Räume. Wurde der Dachboden vor 20 Jahren ohne Genehmigung ausgebaut, ist er kein genehmigter Aufenthaltsraum, egal wie gut er aussieht. Einsehen kannst du das in der Bauakte beim Bauamt. Wie du Rauchwarnmelder und Rettungswege im Alltag sicherstellst, steht im Artikel Brandschutz in der Monteurunterkunft.

Was verlangt die Verordnung über der Bettenschwelle?

Über der Bettenschwelle verlangt die Beherbergungsstättenverordnung vor allem zwei Rettungswege je Gastzimmer, widerstandsfähige Bauteile, rauchdichte Türen und eine Sicherheitsbeleuchtung. Die Muster-Beherbergungsstättenverordnung ordnet die Punkte so:

Weitere Pflichten wie Alarmierung, Brandmeldeanlage, Rettungswegpläne oder barrierefreie Zimmer hängen in einigen Ländern an höheren Bettenzahlen. In Hessen greifen etwa Brandmeldeanlage und barrierefreie Räume erst ab mehr als 60 Gastbetten (§§ 9, 11 H-BeR). Diese Paragrafen haben wir für das Muster nicht im Normtext gegengelesen.

Für ein normales Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren sind das teure Punkte. Feuerhemmende Trennwände zwischen den Zimmern, Rauchschutztüren an jedem Gastzimmer und eine Notbeleuchtung im Treppenhaus kosten schnell einen fünfstelligen Betrag. Diese Größenordnung ist eine Schätzung, kein Angebotswert. Rechne sie gegen die Mehreinnahmen aus dem 13. Bett, bevor du es aufstellst.

Ein Brandschutzkonzept verlangt die Verordnung nicht automatisch ab einer bestimmten Bettenzahl. Die Bauaufsicht kann es aber im Genehmigungsverfahren für den Sonderbau anfordern. Erst den Umfang mit der Behörde klären, dann einen Fachplaner beauftragen.

Was gilt für eine Monteurwohnung unter der Schwelle?

Für eine Monteurwohnung unter der Bettenschwelle gelten die Landesbauordnung, die Baugenehmigung und das Planungsrecht, aber nicht die Beherbergungsstättenverordnung. Das ist weniger, aber nicht wenig.

• Genehmigte Nutzung. Ist die Wohnung als Wohnung genehmigt und vermietest du laufend an wechselnde Teams, kann das eine Nutzungsänderung zur Beherbergung sein (§ 29 BauGB in Verbindung mit der Landesbauordnung).
• Aufenthaltsräume. Jeder Schlafraum muss Raumhöhe, Fensterfläche und Rettungsweg erfüllen.
• Rauchwarnmelder in Schlafräumen und Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, nach Landesbauordnung.
• Stellplätze. Beherbergung braucht nach den Stellplatzsatzungen oft mehr Plätze als Wohnen.
• Wohnraumrecht. In Städten mit Zweckentfremdungssatzung brauchst du unter Umständen zusätzlich eine Genehmigung. Mehr dazu im Artikel Zweckentfremdung bei Monteurzimmern.
• Anzeige als Unterkunft in NRW. Wer dort eine Unterkunft für Arbeitskräfte außerhalb eines Betriebsgeländes einrichtet, muss das der Gemeinde vor der Inbetriebnahme anzeigen und ein Betriebskonzept vorlegen (§ 7 Abs. 3 WohnStG). Ob deine Wohnung darunterfällt, klärst du mit der Gemeinde.

Welche Unterlagen will die Bauaufsicht sehen?

Die Bauaufsicht will sehen, was genehmigt ist und was du tatsächlich betreibst: Grundrisse, Genehmigungen, eine Bettenliste und eine Beschreibung der Belegung. Je genauer deine Angaben, desto schneller kommt eine belastbare Antwort.

Stell diese Unterlagen zusammen, bevor du anfragst oder umbaust:

1. Adresse, Lage im Gebäude, Zahl der Wohnungen, die du dort betreibst
2. Baugenehmigung und genehmigte Grundrisse aus der Bauakte
3. aktuelle Grundrisse mit Nutzung jedes Raums, auch Keller und Dach
4. Bettenliste je Raum: feste Betten, Etagenbetten, Schlafsofas, Zustellbetten
5. höchste Belegung, typische Aufenthaltsdauer, Häufigkeit der Teamwechsel
6. Leistungen: Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Ansprechpartner
7. Rauchwarnmelder, Feuerlöscher, Prüf- und Wartungsnachweise
8. geplante Umbauten mit Skizze

Schreib in der Anfrage nicht nur „Monteurzimmer“. Schreib: „Zwei Wohnungen mit zusammen 14 Schlafplätzen, Vermietung an Firmen für zwei bis acht Wochen, wechselnde Teams, Endreinigung durch uns.“ Damit kann die Behörde arbeiten. Bei größeren Vorhaben ist eine schriftliche Bauvoranfrage verlässlicher als ein Anruf.

Aus der Praxis

Ein Fall aus dem Monteur-Podcast zeigt, dass die Bettenschwelle nicht der einzige Hebel der Behörde ist. Im Monteur-Podcast, Folge 04, bespricht Markus Wanning eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom Dezember 2023. Ein als Einfamilienhaus genehmigtes Gebäude wurde mit 16 Betten an Arbeiter vermietet. In Bayern liegt das unter der Schwelle von 31 Gastbetten. Die Nutzung wurde trotzdem untersagt, weil statt zwei Stellplätzen mindestens sechs nötig gewesen wären.

Derselbe Fall in NRW hätte zwei Probleme gehabt: die Stellplätze und 16 Gastbetten über der Grenze von 12. Daraus folgt eine einfache Reihenfolge, die wir in der Praxis empfehlen:

1. Genehmigte Nutzung aus der Bauakte holen.
2. Bettenzahl in der Spitze zählen, alle Wohnungen im Haus zusammen.
3. Mit der Landesschwelle vergleichen.
4. Stellplätze und Rettungswege prüfen.
5. Erst dann Betten kaufen, Wände stellen, inserieren.

Teuer wird es fast immer in umgekehrter Reihenfolge: erst ausbauen, dann fragen.

Dazu im Podcast · Folge 04

Gewerbe oder privat?

Gewerbe oder privat? – Warum Weitervermietung an Monteure meist gewerblich ist und welche drei Hürden du vor dem ersten Gast prüfst, darunter das Baurecht.

▶ Abspielen ab 2:57

• 2:57Darf die Wohnung so genutzt werden? Drei Hürden
• 4:31Fünf Pflichten im Betrieb

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Checkliste

• Bundesland und dortige Bettenschwelle ermittelt
• Baugenehmigung und genehmigte Grundrisse aus der Bauakte vorhanden
• alle Schlafplätze gezählt, inklusive Schlafsofas, Zustell- und Etagenbetten
• Wohnungen im selben Haus oder mit gemeinsamer Vermarktung zusammengerechnet
• jeder Schlafraum als Aufenthaltsraum genehmigt (Raumhöhe, Fenster, Rettungsweg)
• Keller- und Dachräume gesondert geprüft
• Fläche je Person mit Landesrecht und ggf. ASR A4.4 abgeglichen
• Rauchwarnmelder in allen Schlafräumen und Rettungswegfluren
• Stellplätze für die volle Belegung geprüft
• Inserat zeigt nur genehmigte Bettenzahl
• bei Grenzfällen schriftliche Anfrage an die Bauaufsicht gestellt
• Versicherer über Bettenzahl und Nutzung informiert

Fazit

Ob die Beherbergungsstättenverordnung für dich gilt, entscheidet dein Bundesland und die Zahl der Schlafplätze in der Spitze, gezählt über alle Wohnungen, die zusammen betrieben werden. Unter der Schwelle bleiben Landesbauordnung, Baugenehmigung und Stellplätze. Eine feste Quadratmeterzahl für Monteurzimmer gibt es bundesweit nicht, wohl aber Landesgesetze und die ASR A4.4 als Maßstab. Wer zuerst die Bauakte holt, dann die Betten zählt und erst danach umbaut, spart sich die teuerste Überraschung.

Den Überblick über alle Themen rund um die Vermietung findest du im Leitfaden Monteurzimmer vermieten.