Mieter verursacht Schaden: wer zahlt im Monteurzimmer und wie du es durchsetzt

Wann muss ein Gast für einen Schaden zahlen?

Ein Gast muss zahlen, wenn er eine Vertragspflicht verletzt, daraus ein Schaden entsteht und ihn ein Verschulden trifft (§ 280 Abs. 1 BGB). Ein kaputter Gegenstand allein begründet noch keinen Anspruch. Der Gast muss also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. Kann er zeigen, dass ihn keine Schuld trifft, entfällt der Anspruch.

Zu den Pflichten jedes Gastes gehört, mit den Räumen und der Einrichtung sorgsam umzugehen. Wer bei Starkregen das Fenster gekippt lässt und zur Baustelle fährt, handelt fahrlässig. Wer den Esstisch als Leiter benutzt, ebenso. Ein Kühlschrank, der nach elf Jahren den Geist aufgibt, ist dagegen kein Gästeschaden, auch wenn er an einem Mittwoch während einer Belegung ausfällt.

Ob du einen Mietvertrag oder einen Beherbergungsvertrag geschlossen hast, spielt für die Grundregel kaum eine Rolle. Bei beiden haftet der Gast für schuldhaft verursachte Schäden. Unterschiede gibt es bei der Verjährungsfrist (§ 548 BGB) und bei der Kaution (§ 551 BGB). Welche Vertragsart du hast, erklärt der Artikel Beherbergungsvertrag oder Mietvertrag.

Neben dem Vertrag gibt es den Anspruch aus unerlaubter Handlung. Wer fremdes Eigentum rechtswidrig und schuldhaft beschädigt, muss den Schaden ersetzen (§ 823 Abs. 1 BGB). Das wird wichtig, wenn du den Monteur selbst in Anspruch nehmen willst, mit dem du keinen Vertrag hast.

Was ist Abnutzung und was ist ein Schaden?

Abnutzung ist jede Veränderung oder Verschlechterung durch den vertragsgemäßen Gebrauch; für sie muss der Gast nach § 538 BGB nicht einstehen, für alles darüber hinaus schon. Wer eine Wohnung an wechselnde Monteure vermietet, verdient sein Geld genau mit diesem Gebrauch. Die Abnutzung ist im Preis pro Bett und Nacht schon eingepreist, ob du es so kalkuliert hast oder nicht.

Bei Monteurunterkünften ist die Grenze enger zu ziehen als bei einer Familienwohnung. Arbeitsschuhe, schwere Taschen und Belegungen über Monate sind hier vertragsgemäß. Ein Mehr an Gebrauchsspuren gehört dazu.

Zwischen den Spalten liegt eine Grauzone. Ein Kratzer in der Tischplatte kann Gebrauch sein oder vom Werkzeugkoffer stammen. Hier entscheidet, was du belegen kannst: Wie sah die Platte vorher aus, und passt das Schadensbild zu einem Missgeschick oder zu normalem Essen am Tisch?

Robuste Einrichtung erspart dir viel Streit über diese Grenze. Schmutzfangmatte und Schuhregal am Eingang, eine feste Ablage für Werkzeugtaschen, abwischbare Stuhlbezüge. Die Hausordnung ergänzt das, etwa mit der Regel, dass Arbeitskleidung nicht aufs Bett gehört. Einen Ersatzanspruch begründet sie allein nicht, sie macht aber leichter nachweisbar, was vertragswidrig war.

Mieter verursacht Schaden: wer zahlt, Firma oder Monteur?

Die Rechnung für einen Gästeschaden geht an deinen Vertragspartner, bei einer Firmenbuchung also an die Firma, die auch für ihre Monteure haftet (§§ 278, 540 Abs. 2 BGB). Im Monteurgeschäft fallen drei Rollen oft auseinander: Wer gebucht hat, wer die Rechnung bezahlt und wer im Zimmer gewohnt hat. Für den Schadensersatz zählt zuerst der Vertragspartner.

Die Firma hat gebucht. Dann ist sie dein Vertragspartner, die Monteure sind die Personen, denen sie die Unterkunft überlässt. Beim Mietvertrag haftet die Firma für ein Verschulden der Bewohner beim Gebrauch, auch wenn du mit der Überlassung einverstanden warst (§ 540 Abs. 2 BGB). Beim Beherbergungsvertrag kommst du über § 278 BGB zum gleichen Ergebnis: Die Firma bedient sich ihrer Leute, um den Vertrag zu erfüllen, und muss deren Verschulden wie eigenes vertreten. Du musst also nicht herausfinden, welcher von vier Monteuren die Duschwand gesprengt hat. Es reicht, dass der Schaden in der Belegung dieser Firma entstanden ist.

Ein Monteur hat selbst gebucht. Dann ist er dein Vertragspartner und haftet direkt. Für Mitbewohner, die er mitgebracht hat, gilt dasselbe Prinzip wie bei der Firma.

Ein Vermittler oder Personaldienstleister steht dazwischen. Hier kommt es darauf an, wer im Angebot und in der Buchungsbestätigung als Kunde steht. Ist das unklar, wird der Streit lang. Leg den Vertragspartner deshalb in jeder Buchung schriftlich fest, dazu einen Ansprechpartner für Schäden und die Rechnungsanschrift.

Den Monteur direkt in Anspruch nehmen. Das geht nur deliktisch über § 823 Abs. 1 BGB. Dafür musst du beweisen, dass genau dieser Mensch den Schaden schuldhaft verursacht hat. Aus der bloßen Anwesenheit in der Wohnung folgt das nicht. Der Weg über die Firma ist fast immer leichter.

Haftpflicht des Gastes. Eine private Haftpflicht des Monteurs kann den Schaden übernehmen. Schäden an gemieteten Sachen, vor allem an beweglichem Inventar wie Möbeln oder Fernseher, sind in vielen Tarifen aber ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert. Die Betriebshaftpflicht der Firma greift in der Regel nur für Schäden bei der Arbeit, nicht für das Leben in der Unterkunft. Frag nach, lass dir die Schadennummer geben, aber verlass dich nicht darauf. Lehnt der Versicherer ab, bleibt dein Anspruch gegen den Vertragspartner bestehen. Anspruch und Versicherungsschutz sind zwei getrennte Fragen. Was deine eigenen Policen abdecken, steht im Artikel Versicherungen für Vermieter von Monteurzimmern.

Wie beweist du, dass der Schaden im Aufenthalt entstanden ist?

Beweisen kannst du einen Gästeschaden nur mit dem festgehaltenen Zustand vor der Anreise, verglichen mit Fotos nach der Abreise. Für eine Forderung musst du belegen: Der Schaden ist in diesem Aufenthalt entstanden, er geht über Abnutzung hinaus, und er kostet so viel. Am ersten Punkt scheitern die meisten Forderungen. Ein Foto vom Kratzer nach Abreise zeigt den Kratzer. Es zeigt nicht, dass er bei Anreise noch nicht da war.

Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dein wichtigstes Beweismittel. Bei Monteurteams mit Self-Check-in unterschreibt selten jemand vor Ort. Dann hilft ein fester Ablauf:

• Vor jeder Anreise dieselben Fotos in derselben Reihenfolge: Böden, Türen, Tischplatten, Matratzen ohne Bezug, Kochfeld, Bad, Wände neben den Betten. Erst eine Übersicht pro Raum, dann Details von Vorschäden.
• Bei Anreise die Gäste bitten, Vorschäden innerhalb von 24 Stunden zu melden, am besten mit Foto. Was dann gemeldet wird, nimmst du ins Protokoll auf.
• Bei Teamwechsel innerhalb einer langen Buchung eine kurze Zustandskontrolle. Sonst lässt sich ein Schaden nach zwei Monaten keinem Team mehr zuordnen.
• Nach Abreise und vor der Reinigung dieselben Bereiche fotografieren, dazu Uhrzeit und Person notieren. Schauen, was man leicht übersieht: unter den Betten, hinter Türen, unter der Spüle.
• Inventarliste mit Kaufdatum und Preis führen. Die brauchst du später für den Zeitwert.

Wichtig: Nichts reparieren, reinigen oder wegwerfen, bevor der Schaden dokumentiert ist. Eine Ausnahme gilt bei akuter Gefahr. Läuft Wasser, drehst du zuerst den Haupthahn zu. Du musst den Schaden so klein halten wie möglich, sonst kann dir der Gast ein Mitverschulden entgegenhalten (§ 254 BGB).

Die Reinigungskraft ist die erste, die nach Abreise in die Wohnung kommt. Gib ihr eine Checkliste mit einem Feld für Schäden und die Anweisung, jeden Fund mit Foto zu melden, bevor sie anfängt. Wie du die Reinigung organisierst, steht im Artikel Reinigung im Monteurzimmer.

Wie viel kannst du verlangen: Zeitwert oder Neupreis?

Verlangen kannst du die Reparaturkosten oder den Zeitwert, nicht automatisch den Neupreis (§ 249 BGB). Schadensersatz soll dich so stellen, als wäre der Schaden nie passiert (§ 249 Abs. 1 BGB). Bei beschädigten Sachen darfst du statt der Reparatur das Geld dafür verlangen (§ 249 Abs. 2 BGB). Das heißt auch: Du sollst nicht besser dastehen als vorher. Ersetzt der Gast einen fünf Jahre alten Stuhl durch einen neuen, hättest du einen Vorteil. Diesen Vorteil zieht man ab. Juristen nennen das „neu für alt“.

Daraus ergibt sich eine einfache Reihenfolge:

1. Lässt sich reparieren? Dann sind die Reparaturkosten der Schaden, belegt durch Rechnung oder Kostenvoranschlag. Eine reparierte Tür ist nicht mehr wert als vorher, ein Abzug entfällt meist.
2. Muss ersetzt werden? Dann zählt der Zeitwert, also was der Gegenstand im Moment des Schadens noch wert war.
3. Folgekosten kommen getrennt dazu, wenn sie belegt sind: Entsorgung, Lieferung, eine Sonderreinigung, ein Zimmer, das du nachweislich nicht vermieten konntest.
4. Umsatzsteuer gibt es nur, wenn sie tatsächlich anfällt (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB). Rechnest du nach Kostenvoranschlag ab, ohne zu reparieren, bleibt es beim Nettobetrag. Ziehst du als Unternehmer die Vorsteuer ab, ist die Umsatzsteuer in der Regel ohnehin kein Teil deines Schadens.

Eine gesetzliche Tabelle für die Lebensdauer von Möbeln gibt es nicht. Üblich ist eine lineare Rechnung über die Nutzungsdauer, die man bei Gegenständen dieser Art erwarten darf. Die Annahme musst du begründen können.

Rechenbeispiel: Matratze und Tischplatte nach einem Teamwechsel

Nach der Abreise eines Dreierteams findet deine Reinigungskraft zwei Schäden. Das Protokoll vom Check-in zeigt beide Stellen unbeschädigt.

Matratze mit großflächigem Ölfleck, nicht mehr zu reinigen. Gekauft vor drei Jahren für 360 € netto. Angenommene Nutzungsdauer in einer Monteurunterkunft: sechs Jahre (Annahme, die du begründen musst).

Der Neupreis von 360 € wäre zu hoch. Die Firma müsste dir die Hälfte einer neuen Matratze schenken.

Tischplatte mit Brandfleck, Tisch fünf Jahre alt. Ein Schreiner schleift und versiegelt die Platte für 140 € netto. Ein neuer Tisch kostet 290 €.

Gesamtforderung: 355 €. Hättest du stattdessen 650 € für Matratze und Tisch zum Neupreis verlangt, hätte jede Firma mit Rechtsabteilung zu Recht widersprochen. Mit offengelegter Rechnung und Belegen bekommst du die 355 € meist ohne Diskussion.

Darfst du die Kaution für den Schaden einbehalten?

Ja, die Kaution darfst du einbehalten, aber nur in der Höhe, die du einem konkreten, belegten Schaden zuordnen kannst. Viele Monteurunterkünfte verlangen von Firmenkunden keine Kaution, weil die Rechnung an den Arbeitgeber geht. Wenn du eine hast, erleichtert sie die Abwicklung. Sie ist eine Sicherheit, keine Strafe und kein Pauschalersatz.

Einbehalten darfst du nur, was du einem konkreten Schaden zuordnen kannst. Schreib eine Abrechnung: welcher Schaden, wie berechnet, welcher Betrag einbehalten, welcher Rest zurückgezahlt wird. Den unstrittigen Teil zahlst du zügig aus. Eine Kaution „bis zur Klärung“ komplett festzuhalten, obwohl nur ein Kratzer für 40 € in Rede steht, führt schnell dazu, dass du dich selbst rechtfertigen musst.

Beim Mietvertrag über Wohnraum gelten die Regeln zur Mietsicherheit: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, Barkautionen getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 BGB). Die Ausnahmen für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch in § 549 Abs. 2 BGB nennen § 551 nicht. Beim Beherbergungsvertrag richtet sich die Kaution nach deiner Vereinbarung. Halte sie in jedem Fall schriftlich fest, samt Höhe, Zahlungsweg und wann du sie abrechnest.

Eine Sicherheit verjährt übrigens nicht mit. Ist dein Schadensersatzanspruch bereits verjährt, kannst du ihn unter Umständen noch mit der Kaution verrechnen, wenn er zu dem Zeitpunkt, an dem du erstmals hättest aufrechnen können, noch nicht verjährt war (§ 215 BGB). Darauf solltest du dich nicht verlassen: Rechne innerhalb der sechs Monate ab.

Schadenspauschalen: was § 309 Nr. 5 BGB erlaubt

Schadenspauschalen in AGB sind wirksam, wenn sie den üblichen Schaden nicht übersteigen und der Kunde einen geringeren Schaden nachweisen darf (§ 309 Nr. 5 BGB). Für typische Fälle legen viele Vermieter feste Beträge fest: nicht zurückgegebener Schlüssel, Geruchsbeseitigung nach dem Rauchen in der Wohnung, Sonderreinigung bei grober Verschmutzung. Das spart dir im Einzelfall die Berechnung. Die zwei Bedingungen im Wortlaut:

1. Sie übersteigt nicht den Schaden, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten ist.
2. Der Kunde darf ausdrücklich nachweisen, dass kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist.

Ein Satz reicht für die zweite Bedingung: „Dem Kunden bleibt der Nachweis vorbehalten, dass kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist.“ Fehlt er, kippt die Pauschale, und du rechnest den Schaden einzeln ab.

Gegenüber Firmen gelten die Klauselverbote nicht unmittelbar, die Gerichte prüfen über § 307 BGB aber nach einem ähnlichen Maßstab. Eine Schlüsselpauschale von 500 € für eine einfache Wohnungstür ohne Schließanlage hält deshalb auch bei einer GmbH nicht. Eine Strafe für Regelverstöße ist etwas anderes als eine Pauschale. Gegenüber Verbrauchern sind Vertragsstrafen in AGB weitgehend verboten (§ 309 Nr. 6 BGB), bei Wohnraummiete ganz (§ 555 BGB).

Pauschalen wirken nur, wenn sie Vertragsbestandteil sind. Die Firma muss sie mit dem Angebot bekommen haben, der Monteur spätestens, bevor er einzieht. Wie du AGB wirksam einbeziehst, steht im Artikel AGB für Monteurzimmer.

Ob deine Pauschalen in der Höhe halten, entscheidet am Ende nicht die Software, sondern der Maßstab aus § 309 Nr. 5 BGB. Lass Beträge und Wortlaut einmal anwaltlich prüfen, bevor du sie einsetzt.

Der Schadensfall in fünf Schritten

Einen Gästeschaden wickelst du in fünf Schritten ab: sichern, zuordnen, Vertragspartner informieren, Kosten fordern und spätestens im fünften Monat nach Rückgabe durchsetzen. Der folgende Ablauf passt auf die meisten Gästeschäden, vom Brandloch bis zur abgerissenen Duschstange.

Schritt 1: Sichern und festhalten (am Tag der Entdeckung). Akute Gefahr zuerst beseitigen: Wasser abdrehen, Fenster sichern, Strom nur abschalten, wenn das gefahrlos geht. Dann fotografieren, erst den Raum, dann das Detail. Datum, Uhrzeit und wer den Schaden gefunden hat, notieren. Nichts wegwerfen.

Schritt 2: Zuordnen (innerhalb von zwei Tagen). Mit dem Protokoll und den Fotos vom Check-in vergleichen. Welche Buchung, welche Firma, welches Zimmer, welches Team? Gab es einen Teamwechsel, prüfst du, wann. Ist die Ursache unklar, etwa beim defekten Fernseher, klärst du zuerst: lief er vorher, wie alt ist er, sieht das nach Bedienfehler aus oder nach Altersdefekt?

Schritt 3: Vertragspartner informieren (sofort nach der Zuordnung). Kurze schriftliche Nachricht an den Ansprechpartner der Firma mit Fotos: was du gefunden hast, wann, und dass du die Kosten ermittelst. So gibt es später keine Überraschung. Bei laufenden Buchungen meldest du Schäden fortlaufend, nicht gesammelt zum Ende.

Schritt 4: Kosten ermitteln und fordern (innerhalb von zwei bis drei Wochen). Kostenvoranschlag oder Rechnung einholen, Zeitwert berechnen, Folgekosten belegen. Dann eine Forderung mit Beschreibung des Schadens, der Begründung der Verantwortung, der offengelegten Rechnung, den Belegen und einer Zahlungsfrist von zwei Wochen. Wird die Kaution verrechnet, steht das in derselben Abrechnung.

Schritt 5: Durchsetzen, bevor die Frist abläuft (spätestens im fünften Monat). Widerspricht die Firma, prüfst du ihre Einwände sachlich. Oft ist ein Vergleich wirtschaftlicher als ein Prozess. Zahlt sie nicht, bleiben das gerichtliche Mahnverfahren und die Klage. Zuständig ist bis 10.000 € Streitwert das Amtsgericht, bei Wohnraummiete immer (§ 23 GVG). Gerichtsgebühren musst du vorstrecken. Bei höheren Beträgen oder bestrittener Ursache lohnt sich anwaltliche Beratung.

Die sechs Monate im Blick

Beim Mietvertrag verjähren deine Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Räume sechs Monate nach dem Zeitpunkt, an dem du sie zurückerhältst (§ 548 Abs. 1 BGB). Bei einer langen Firmenbuchung mit mehreren Teams beginnt die Frist erst, wenn die Firma die Wohnung insgesamt zurückgibt. Ob die kurze Frist auch beim Beherbergungsvertrag gilt, ist nicht abschließend geklärt. Rechne vorsichtshalber mit sechs Monaten.

Eine Mahnung oder eine Rechnung hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie durch Verhandlungen über den Anspruch, und zwar bis eine Seite die Verhandlungen abbricht. Danach bleiben dir mindestens drei Monate (§ 203 BGB). Ebenfalls gehemmt wird sie durch die Zustellung eines Mahnbescheids oder die Erhebung einer Klage (§ 204 Abs. 1 BGB). Schreibt die Firma „wir prüfen das“, ist das ein Anfang von Verhandlungen. Halte solche Nachrichten fest.

Aus der Praxis

Ein Erfahrungswert aus der Vermieterpraxis zeigt, warum du den Vertragspartner sofort über jeden Schaden informieren solltest. Ein Betreiber hatte eine Wohnung knapp ein Jahr an eine Firma vermietet und dabei Schäden und ausgefallene Zwischenreinigungen gesammelt, um sie am Ende gemeinsam abzurechnen. Am Ende stand eine Forderung im vierstelligen Bereich, und der Kunde war verärgert, weil er von keinem einzigen Schaden vorher gehört hatte. Seitdem trägt die Reinigungskraft jeden Fund mit Foto in ein Protokoll ein, das die Firma laufend sieht. Die Summen sind seitdem kleiner, und gestritten wird kaum noch.

Ein zweiter Erfahrungswert: Bei Belegungen über Wochen oder Monate nutzen viele Betreiber die vereinbarte Zwischenreinigung bewusst als Kontrolltermin. Wer alle 14 Tage in der Wohnung ist, sieht den Wasserfleck unter der Spüle, bevor der Unterschrank aufquillt. Den Turnus und den Zutritt des Reinigungsteams solltest du dafür vertraglich festlegen.

Bei uns im Betrieb wird jeder Schaden am Tag der Entdeckung mit Foto und Datum erfasst. Im Monteur-Podcast (Folge 08) erklärt Markus Wanning, warum das auch gegenüber den Eigentümern angemieteter Wohnungen zählt: Wer einen Mangel spät meldet, kann Rechte verlieren. Für Gästeschäden gilt dasselbe in die andere Richtung. Je früher du festhältst, desto leichter belegst du die Zuordnung.

Dazu im Podcast: Folge 08 – Versicherung und Sicherheit: was du absichern solltest. Ein Wasserschaden aus der Nachbarwohnung, eine ausgefallene Heizung: Markus zeigt an zwei echten Fällen, welche Versicherung welchen Schaden trägt und warum ein Gästeschaden an deinem Inventar meist kein Versicherungsfall ist.

Fazit

Ob ein Gast für einen Schaden zahlt, entscheiden drei Fragen: Geht der Schaden über Abnutzung hinaus, war jemand schuld, und wer ist dein Vertragspartner. Bei Firmenbuchungen ist das fast immer die Firma. Gewinnen wird deine Forderung mit dem Foto vom Zustand vor der Anreise, einer offengelegten Rechnung nach Zeitwert und einer schriftlichen Meldung, solange die Erinnerung frisch ist. Die sechs Monate ab Rückgabe laufen schneller ab, als man denkt. Wer den Schadensfall wie einen festen Prozess behandelt, streitet seltener und bekommt öfter sein Geld.

Den Überblick über alle Themen rund um die Vermietung findest du im Leitfaden Monteurzimmer vermieten.