Besuch im Monteurzimmer, Nachtruhe und Rauchen: was dein Hausrecht erlaubt

Was bedeutet Hausrecht im Monteurzimmer?

Hausrecht im Monteurzimmer heißt: Du bestimmst die Regeln für dein Haus, aber während des Aufenthalts nur im Rahmen dessen, was du mit Firma oder Gast vereinbart hast. Als Eigentümer kannst du Störungen abwehren (§§ 903, 1004 BGB). Mit dem Vertrag gibst du aber einen Teil dieser Macht ab. Du schuldest den vereinbarten Gebrauch der Räume (§ 535 BGB), und die Monteure haben die Räume in Besitz.

Wie viel Hausrecht dir bleibt, hängt von der Vertragsart ab:

• Beherbergungsvertrag: Du vergibst Zimmer oder Betten, bietest Reinigung und Wäsche und betreibst die Unterkunft selbst. Dein Spielraum für Regeln ist hier größer, ähnlich wie in einer Pension.
• Mietvertrag über eine ganze Wohnung: Die Firma oder der Monteur nutzt die Wohnung eigenständig. Dann gilt Mietrecht, und vieles, was ein Hotel darf, darfst du nicht.

Welcher Vertrag bei dir vorliegt, erklärt der Artikel Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag. In beiden Fällen gilt: Regeln, auf die du dich später berufen willst, müssen vor oder bei Vertragsschluss vereinbart sein. Eine Regel, die erst als Zettel in der Küche auftaucht, bindet niemanden.

Dazu im Podcast · Folge 05

Der Beherbergungsvertrag

Der Beherbergungsvertrag – was ihn vom Mietvertrag unterscheidet und warum die Vertragsart bestimmt, wie viel du in deiner Unterkunft regeln darfst.

▶ Abspielen

Beim Abspielen wird das Video von YouTube (youtube-nocookie.com) geladen. Ganze Folgenseite · Zum Transkript

Darfst du die Unterkunft betreten, während Monteure dort wohnen?

Nein, nicht ohne Anlass: Während des Aufenthalts betrittst du die Räume nur mit sachlichem Grund und nach Absprache, im Notfall sofort. Dein Zweitschlüssel oder dein Admin-Zugang zum Türschloss gibt dir kein Kontrollrecht. Eine unangekündigte Kontrolle, ob die Betten gemacht sind, ist keine gute Idee.

Sachliche Gründe sind etwa eine Reparatur, die Wartung der Heizung, das Ablesen von Zählern oder die vereinbarte Zwischenreinigung. So kündigst du an:

1. Grund nennen, zum Beispiel „Heizungswartung durch den Installateur“.
2. Tag und Zeitfenster vorschlagen, etwa Donnerstag zwischen 9 und 11 Uhr.
3. Einen Ersatztermin anbieten, falls jemand Nachtschicht hatte und schläft.
4. Nur die Räume betreten, um die es geht, und nicht länger bleiben als nötig.
5. Ankündigung und Besuch kurz notieren.

Erfahrungswerte aus der Vermieterpraxis: Viele Betreiber schreiben in Vertrag oder AGB einen Vorlauf von 24 Stunden für Wartung und Zwischenreinigung fest. Ein gesetzlicher Wert ist das nicht. Wer die Zwischenreinigung als festen Turnus vereinbart, etwa alle 14 Tage, kann sie auch durchführen, wenn gerade niemand zu Hause ist.

Bei akuter Gefahr gilt etwas anderes. Riecht es nach Gas, läuft Wasser durch die Decke der Nachbarn oder brennt es, handelst du sofort. Du versuchst, die Gäste zu erreichen, ohne die Hilfe zu verzögern, und beschränkst dich auf die Gefahrenabwehr. Danach hältst du fest, was passiert ist und was du getan hast.

Darf ein Monteur im Monteurzimmer Besuch empfangen?

Ja, Besuch für ein paar Stunden darfst du in der Regel nicht pauschal verbieten, du darfst ihn aber regeln. Bei einer Mietwohnung gehört Besuch zum normalen Gebrauch. Ein Formularverbot würde einer Prüfung nach § 307 BGB kaum standhalten. In einer Unterkunft mit Gemeinschaftsküche und mehreren Teams hast du als Betreiber mehr Spielraum. Ein komplettes Besuchsverbot ist aber auch dort meist zu grob und vertreibt Kunden.

Monteure sind oft wochenlang von zu Hause weg. Dass ein Kollege von der Nachbarbaustelle zum Fußballabend kommt oder die Partnerin am Wochenende vorbeischaut, ist normal. Was du festlegen kannst:

• Besuchszeiten, zum Beispiel bis 22 Uhr, damit die Nachtruhe nicht leidet.
• Gemeinschaftsräume: Die Bewohner haben Vorrang, Besuch belegt Küche und Bad nicht stundenlang.
• Gleiche Regeln für alle: Rauchverbot, Ruhezeiten, Müll und Sauberkeit gelten auch für Besucher.
• Parken: Besucher stellen sich nur auf öffentliche oder freigegebene Flächen, nie in die Feuerwehrzufahrt oder auf den Platz des Nachbarn.
• Schlüssel und Codes: Der Bewohner gibt sie nicht weiter. Braucht Besuch eigenen Zugang, sprichst du das vorher ab.
• Gruppen und Feiern: Ein gemeinsamer Abend vor dem Fernseher ist kein Problem. Eine Party mit zwanzig Leuten im Hof ist es.

Für Störungen durch Besucher steht dir dein Vertragspartner ein, bei Firmenbuchungen also in der Regel die Firma. Wie das bei Schäden funktioniert, steht im Artikel Mieter verursacht Schaden: wer zahlt?.

Wann wird aus Besuch ein zusätzlicher Gast?

Aus Besuch wird ein zusätzlicher Gast, sobald jemand in der Unterkunft übernachtet, und das braucht deine Zustimmung. Dein Preis, die Wäsche, die Reinigung und oft auch die zulässige Belegung hängen an der Zahl der Personen. Wer gebucht hat, bestimmt nicht allein, wie viele Leute dort schlafen.

Maßgeblich ist die vereinbarte Personenzahl aus Angebot und Buchungsbestätigung, nicht die Zahl der Betten. Steht dort „3 Personen“ und es gibt vier Betten, ist das vierte Bett nicht automatisch frei. Lege außerdem fest, dass niemand auf Sofa, Luftmatratze oder Feldbett schläft und ein Einzelbett ein Einzelbett bleibt. Das hat auch mit Brandschutz zu tun: Fluchtwege und Belegungsgrenzen gelten für alle Menschen im Gebäude.

Beim Mietvertrag kommt § 540 BGB dazu. Der Mieter darf den Gebrauch der Wohnung nicht ohne deine Erlaubnis Dritten überlassen. Eine einzelne Übernachtung macht den Besucher noch nicht zum Untermieter. Wohnt jemand aber regelmäßig oder über Wochen mit, ist die Grenze überschritten. Bei Wohnraummiete kann der Mieter unter Umständen eine Erlaubnis verlangen, du darfst sie aber verweigern, wenn die Wohnung übermäßig belegt würde (§ 553 Abs. 1 BGB).

Personenwechsel bei Firmenbuchungen. Teams wechseln, Kollegen kommen nach. Bitte die Firma, jeden Wechsel vorher zu melden: Name, Anreise, Dauer und die neue Gesamtzahl. Für die Firma hat das einen Vorteil. Sie kann nachweisen, wer wann wo untergebracht war.

Meldeschein. Gilt deine Unterkunft als Beherbergungsstätte, füllen ausländische Gäste bei der Anreise einen Meldeschein aus und unterschreiben ihn (§ 29 Abs. 2 BMG). Das gilt für den nachgereisten Kollegen genauso wie für das Team vom ersten Tag. Ein Übernachtungsgast, von dem du nichts weißt, steht auf keinem Schein. Wann die Meldepflicht greift, erklärt der Artikel Meldepflicht und Meldeschein.

Der sichere Ablauf bei einem spontanen Übernachtungswunsch: Der Gast fragt vorher. Du prüfst Personenzahl, Schlafplatz, Preis und Gästedaten. Zustimmung und Preis bestätigst du kurz schriftlich, eine Nachricht reicht. Erst dann übernachtet der Besuch.

Welche Ruhezeiten gelten in einer Monteurunterkunft?

Eine bundesweit einheitliche Nachtruhe gibt es nicht; die Uhrzeiten ergeben sich aus Landesrecht, kommunalen Verordnungen, der Hausordnung des Gebäudes und deinem Vertrag. Häufig ist die Spanne von 22 bis 6 Uhr. Nordrhein-Westfalen etwa schützt die Nachtruhe in diesem Zeitraum im Landes-Immissionsschutzgesetz (§ 9 LImSchG NRW). In anderen Ländern und Städten kann es anders aussehen.

Ein Beispiel für eine Bundesregel: Rasenmäher, Laubbläser und andere Geräte aus der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung dürfen in Wohngebieten werktags zwischen 20 und 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ganztägig nicht im Freien laufen (§ 7 Abs. 1 der 32. BImSchV). Für die Gespräche deiner Gäste auf dem Balkon sagt diese Verordnung nichts.

Eine gesetzliche Mittagsruhe gibt es nicht allgemein. Sie gilt nur, wenn eine örtliche Vorschrift, die Hausordnung des Gebäudes oder dein Vertrag sie vorsieht. Steht deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, darf deine Hausordnung der Hausordnung der WEG nicht widersprechen. Prüf das, bevor du Uhrzeiten festlegst. Mehr dazu steht im Artikel zur Monteurwohnung im Mehrfamilienhaus.

Uhrzeiten allein reichen nicht. Schreib dazu, was in der Ruhezeit konkret gilt:

• Fernseher und Musik in Zimmerlautstärke, Fenster dabei zu
• keine Telefonate im Flur oder Treppenhaus
• Waschmaschine und Trockner nur zu den ausgehängten Zeiten
• Türen leise schließen, auch die Autotür auf dem Hof
• Balkon, Terrasse und Hof nachts nur leise nutzen

Fünf klare Regeln werden eher gelesen als zwanzig Verbote. Die vollständige Liste gehört in die Hausordnung für Monteurzimmer, ein kurzer Aushang an die Stelle, wo der Lärm entsteht: Küche, Waschraum, Eingang.

Schichtarbeit und Frühstart: Ruhe rund um die Uhr organisieren

Schichtarbeit erzeugt keine zusätzliche gesetzliche Ruhezeit, du löst sie über Belegung, Raumaufteilung und Rücksichtsregeln. Ein Team fährt um 5 Uhr zur Baustelle, ein anderes kommt um 23 Uhr von der Spätschicht. Beide halten sich an jede Nachtruhe-Regel und stören sich trotzdem.

Was hilft:

• Teams trennen. Belege Frühstarter und Nachtschichtler nach Möglichkeit nicht im selben Zimmer, besser nicht in derselben Wohnung.
• Vor der Buchung fragen. „Arbeitet ihr in Schichten?“ gehört in jedes Gespräch mit dem Disponenten.
• Rücksichtsregel für den ganzen Tag. Wer tagsüber schläft, braucht auch um 14 Uhr eine leise Küche. Diese Regel gilt dann für alle, nicht nur nachts.
• Lärm am Fahrzeug. Werkzeug abends einladen, morgens leise losfahren, Motor nicht im Hof warmlaufen lassen.
• Technik. Filzgleiter unter Stühlen, Türdämpfer, ein Teppich im Flur. Das kostet wenig und nimmt viel Ärger.

Bei mehreren Firmen in einem Haus brauchst du je Team einen festen Ansprechpartner: Bauleiter, Vorarbeiter oder Disponent. Eine Telefonnummer der Firmenzentrale reicht nicht, wenn um 23 Uhr die Nachbarn klingeln.

Darfst du das Rauchen im Monteurzimmer verbieten?

Ja, ein Rauchverbot darfst du festlegen, wenn es vor der Buchung klar vereinbart ist und Innenräume, E-Zigaretten und Außenbereiche ausdrücklich nennt. Das Wort „Nichtraucher“ im Inserat reicht dafür nicht.

Bei normaler Wohnraummiete gilt laut BGH: Rauchen in der Wohnung gehört ohne abweichende Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). Für Monteurunterkünfte heißt das: Ohne Regel bist du schlecht aufgestellt. Mit einer klaren Vereinbarung sieht es anders aus, gerade beim Beherbergungsvertrag.

Eine vollständige Rauchregel klärt vier Punkte:

1. Wo nicht: alle Zimmer, Küche, Bad, Flur, Treppenhaus, Gemeinschaftsräume.
2. Was nicht: Tabak in jeder Form, also auch Zigarre und Pfeife, dazu E-Zigaretten, Vapes, Tabakerhitzer und Shishas.
3. Wo doch: ein benannter Raucherplatz mit standsicherem Aschenbecher, nicht unter dem Schlafzimmerfenster der Nachbarn und nicht neben den Mülltonnen.
4. Balkon und Terrasse: erlaubt, nur zu bestimmten Zeiten oder ausdrücklich verboten.

Beim Balkon kommt es auf die Lage an. Ein Balkon, der zur Wohnung gehört, ist kein Gemeinschaftsbereich. Zieht der Rauch aber in die Schlafzimmer der Nachbarn, kann es Ärger geben. Zwischen Nachbarn hat der BGH dafür eine Interessenabwägung verlangt, bis hin zu zeitlichen Einschränkungen (Urteil vom 16.01.2015, V ZR 110/14). Im Mehrfamilienhaus ist ein Balkonverbot oder ein Raucherplatz im Hof deshalb oft die bessere Wahl.

Die Regel muss gleich lauten an vier Stellen: im Inserat, im Angebot oder in den AGB, in der Hausordnung und in der Anreiseinformation. Bei Firmenbuchungen muss sie bei den Monteuren ankommen, die tatsächlich anreisen. Der Disponent schläft nicht in der Wohnung.

Was darfst du verlangen, wenn trotzdem geraucht wurde?

Verlangen darfst du den tatsächlichen, belegten Mehraufwand, also Sonderreinigung, Textilreinigung oder Instandsetzung, aber keine frei gewählte Strafe. Hinterlässt Rauchen Schäden über die normale Abnutzung hinaus, ist das kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr. Das gilt nach der Rechtsprechung sogar bei Wohnraummiete (BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07).

Geruch allein beweist noch nichts. Er kann vom Besucher stammen, aus dem Treppenhaus oder vom Vorgänger. So sicherst du den Verstoß:

• datierte Fotos von Asche, Kippen, Brandflecken
• kurze Notiz der Reinigungskraft: was, wo, wann
• Aufstellung des Zusatzaufwands, getrennt von der normalen Endreinigung
• Rechnungen oder Angebote, etwa für Vorhang- oder Polsterreinigung
• die Regel, die galt, und wann der Gast sie bekommen hat

Pauschalen sind möglich, aber nur in realistischer Höhe und mit dem Satz, dass der Gast einen geringeren Schaden nachweisen darf (§ 309 Nr. 5 BGB). Eine „Raucherstrafe“ von 500 € ohne Bezug zu echten Kosten hält in AGB selten. Bei Wohnraummiete ist eine Vertragsstrafe ganz unwirksam (§ 555 BGB). Die Grenzen erklärt der Artikel zur Hausordnung im Abschnitt zu Gebühren und Pauschalen.

Vorbeugen ist billiger als Streiten. Abwischbare Bezüge, Hartboden statt Teppich und waschbare Vorhänge nehmen Rauchgeruch weniger auf. Ein Rauchwarnmelder dient der Sicherheit, nicht dem Beweis. Kameras in Zimmern oder Aufenthaltsräumen sind keine Lösung, sie verstoßen gegen den Datenschutz.

Hausrecht, Besuch, Ruhe, Rauchen: die Regeln im Überblick

Die Tabelle zeigt für jedes Thema, was du als Vermieter festlegen kannst und wo dein Hausrecht während des Aufenthalts endet.

Wie reagierst du auf Regelverstöße?

Auf Regelverstöße reagierst du in Stufen: dokumentieren, ansprechen, schriftlich mit Frist auffordern, abmahnen und erst dann kündigen. Wie schnell du die Stufen durchgehst, hängt von der Schwere und der Wiederholung ab.

1. Festhalten: Datum, Uhrzeit, was genau, wer beschwert sich, Fotos. „Die sind immer laut“ hilft dir später nicht.
2. Ansprechen: freundlich, mit der konkreten Regel und einem Lösungsvorschlag. Beim ersten Verstoß reicht das meist.
3. Schriftlich mit Frist: an den Bewohner und an den Ansprechpartner der Firma. Oft löst ein Anruf beim Bauleiter mehr als jedes Schreiben.
4. Abmahnen: konkreter Verstoß, Aufforderung zur Unterlassung, Hinweis auf die Kündigung im Wiederholungsfall.
5. Kündigen: nur aus wichtigem Grund, wenn dir die Fortsetzung bis zum Vertragsende nicht zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 BGB, beim Beherbergungsvertrag jedenfalls § 314 BGB).

Liegt der Grund in einer Pflichtverletzung, brauchst du vor der Kündigung in der Regel eine Abmahnung oder eine erfolglose Frist (§ 543 Abs. 3 BGB). Ausnahmen gibt es, wenn das offensichtlich nichts bringt oder besondere Umstände die sofortige Kündigung rechtfertigen.

Eine Beschwerde ist noch kein Beweis. Im Mehrfamilienhaus ist oft unklar, wer den Lärm gemacht hat. Prüf erst, bevor du ein Team beschuldigst.

Nie selbst aussperren: Solange der Vertrag läuft, ist das Sperren des Türcodes, der Schlosstausch oder das Rausstellen der Sachen verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Erst nach wirksamer Beendigung darf ein befristeter Code auslaufen. Bei Gewalt, Bedrohung oder akuter Gefahr rufst du die Polizei unter 110. Wie du mit Nachbarn und schwierigen Gästen umgehst, vertieft der Artikel Beschwerden, Nachbarn, schwierige Gäste.

Aus der Praxis

Firmen schreiben in ihre Anfragen an KWATERA24 Wünsche wie Einzelzimmer, einen Parkplatz nah an der Unterkunft und „Nichtraucher bevorzugt“ (eigene Auswertung KWATERA24, Stand Oktober 2026). Ein klares Rauchverbot ist also auch ein Verkaufsargument, wenn es im Inserat steht.

Ein Fall, wie er in Monteurunterkünften immer wieder vorkommt: Ein Dreierteam wohnt seit sechs Wochen in einer Wohnung im zweiten Stock. Am Freitagabend kommen zwei Kollegen von einer anderen Baustelle zum Länderspiel. Gegen 23 Uhr wird es auf dem Balkon laut, die Nachbarin schreibt dem Vermieter. Der Vermieter ruft nicht die Polizei und sperrt keinen Code. Er schickt eine kurze Nachricht an die Bewohner: Nachtruhe ab 22 Uhr, Balkon nachts leise, Besucher bitte bis Mitternacht gehen lassen. Am Montag informiert er den Bauleiter mit Datum und Uhrzeit. Beim nächsten Spiel schaut das Team drinnen, mit geschlossenem Fenster.

Zwei Dinge haben hier geholfen. Die Regeln standen in der Hausordnung, die mit dem Angebot verschickt wurde. Und es gab einen Ansprechpartner bei der Firma, der seine Leute kennt.

Checkliste vor der nächsten Anreise

• Vertragsart geklärt: Beherbergung oder Mietvertrag
• Ruhezeiten an Standort, Gebäude und WEG-Hausordnung angepasst
• Ruheregel konkret formuliert, mit Waschzeiten und Balkon
• Besuchszeiten und Regel für Übernachtungsgäste festgelegt
• Höchstbelegung in Angebot und Buchungsbestätigung genannt
• Rauchregel für innen, E-Produkte, Balkon und Raucherplatz geschrieben
• Regeln gleichlautend in Inserat, Angebot, Hausordnung und Anreiseinfo
• Hausordnung mit dem Angebot an die Firma verschickt
• Anreiseinfo an jeden Monteur, in seiner Sprache
• Ansprechpartner bei der Firma für Verstöße und Personenwechsel notiert
• Ablauf für Zutritt und Notfall im Vertrag festgehalten
• Vorlage für Dokumentation von Verstößen bereit

Fazit

Dein Hausrecht während des Aufenthalts ist so stark wie die Regeln, die du vor der Buchung vereinbart hast. Besuch tagsüber gehört zum Leben auf Montage, eine Übernachtung braucht deine Zustimmung. Ruhezeiten und Rauchverbot wirken nur, wenn sie konkret formuliert sind und bei den Monteuren ankommen, die tatsächlich dort schlafen. Bei Verstößen gehst du die Stufen durch und rechnest Kosten mit Belegen ab. Türcodes sperrst du erst, wenn der Vertrag beendet ist.

Den Überblick über alle Themen rund um die Vermietung findest du im Leitfaden Monteurzimmer vermieten.