Beherbergungsvertrag fürs Monteurzimmer oder Mietvertrag: welche Vertragsart passt?

Drei Vertragsarten, ein Ziel

Du willst, dass das Bett für den gebuchten Zeitraum belegt und bezahlt ist und danach wieder frei wird. Dafür gibt es drei Wege. Sie klingen ähnlich und haben trotzdem völlig unterschiedliche Folgen.

Der Beherbergungsvertrag

Den Beherbergungsvertrag findest du in keinem Paragrafen. Gerichte behandeln ihn als gemischten Vertrag: Im Kern steht die Überlassung eines Raums, also Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB. Dazu kommen Dienstleistungen, die zum Gastbetrieb gehören, zum Beispiel Zwischenreinigung, frische Bettwäsche, Handtücher, Internet, Verbrauch inklusive.

Er kommt formfrei zustande, auch per Mail oder Telefon. Schriftlich festhalten solltest du ihn trotzdem, sonst streitest du später über Uhrzeiten und Stornokosten. Das Hausrecht bleibt bei dir. Und der Wohnraumschutz, gemacht für Menschen mit Lebensmittelpunkt, passt nicht auf einen Gast, der in sechs Wochen wieder zu Hause in Görlitz oder Gdańsk ist.

Der Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch

§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt Wohnraum, der „nur zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist, aus wichtigen Teilen des Mieterschutzes heraus. Nicht anwendbar sind dann unter anderem die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g), die Regeln zur Mieterhöhung (§§ 557–561) und der Kündigungsschutz (§ 573, § 573a, § 573d Abs. 1, §§ 574–575, § 575a Abs. 1 BGB).

Eine Höchstdauer nennt das Gesetz nicht. Entscheidend ist, ob der Aufenthalt von vornherein auf einen absehbaren Zweck begrenzt ist: eine Montage, ein Projektabschnitt. Die oft zu lesenden „sechs Monate“ stammen aus Umsatzsteuer- und Melderecht, nicht aus § 549 BGB. Wer neun Monate bleibt und die Familie nachholt, wohnt dort – Überschrift hin oder her.

Der möblierte Zeitmietvertrag

Das ist der klassische Wohnungsmietvertrag, nur möbliert und befristet. Das volle Wohnraummietrecht gilt. Befristen darfst du nach § 575 BGB nur aus drei Gründen: Eigennutzung, Abriss oder grundlegender Umbau, Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Den Grund musst du bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt er, läuft der Vertrag unbefristet, und du kündigst nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB.

Für einen wechselnden Monteurbetrieb passt das nicht. Mehr dazu im Artikel Mietvertrag für möbliertes Wohnen auf Zeit.

Der Vergleich in einer Tabelle

Fünf Fragen, die dir die Entscheidung abnehmen

Beantworte sie ehrlich. Nicht so, wie du es gern hättest.

1. Wer bucht und zahlt? Eine Firma für ihre Leute → Beherbergungsvertrag mit der Firma. Eine Privatperson für sich selbst → weiter mit Frage 2.
2. Was leistest du außer dem Raum? Regelmäßige Reinigung, Bettwäsche, Handtücher, Verbrauch inklusive → Beherbergung. Nur Schlüssel und Schluss → eher Miete.
3. Steht das Ende fest? Ein Projektende, ein Datum, ein Anlass → vorübergehend. „Mal sehen, wie lange“ → Vorsicht.
4. Wo ist der Lebensmittelpunkt? Familie, Hauptwohnsitz, Zahnarzt woanders → Gast. Ummeldung, Möbel aus der alten Wohnung, kein Rückreiseziel → Mieter.
5. Wechseln die Personen? Teams im Wechsel, mehrere Betten, Namen ändern sich → Beherbergung. Eine Person, dauerhaft, allein → eher Miete.

Zeigen die Antworten Richtung Beherbergung, schreib einen Beherbergungsvertrag – und leb ihn. Wer „Reinigung alle 14 Tage“ verspricht und nie kommt, landet im Streit schnell bei der Wohnraummiete.

Was die Wahl im Alltag verändert

Kündigung und Ende

Der Beherbergungsvertrag endet mit dem letzten gebuchten Tag. Eine ordentliche Kündigung gibt es für keine Seite, es sei denn, ihr vereinbart sie. Beim Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch endet die Befristung ebenfalls automatisch. Achte aber auf § 545 BGB: Bleibt der Mieter nach Ablauf einfach drin und widersprichst du nicht innerhalb von zwei Wochen, ab dem Zeitpunkt, an dem du davon erfährst, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Deshalb gehört eine Klausel, die § 545 BGB ausschließt, in jeden befristeten Vertrag.

Räumung

Der häufigste Irrtum: Auch ohne Kündigungsschutz darfst du weder das Schloss tauschen noch Sachen vor die Tür stellen. Das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Weigert sich jemand zu gehen, brauchst du einen Titel. Der Beherbergungsvertrag macht das nicht schneller, aber die Lage eindeutiger: klares Enddatum, kein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB.

Haftung für Sachen der Gäste

Wer gewerbsmäßig Fremde beherbergt, haftet nach § 701 BGB für eingebrachte Sachen der Gäste – auch ohne eigenes Verschulden. § 702 BGB begrenzt das auf das Hundertfache des Beherbergungspreises für einen Tag, mindestens 600 €, höchstens 3.500 €. Für Geld, Wertpapiere und Kostbarkeiten liegt die Obergrenze bei 800 €.

Rechenbeispiel: Bett für 28 € die Nacht → 2.800 € Haftungsgrenze. Bett für 40 € → rechnerisch 4.000 €, gedeckelt auf 3.500 €. Hast du oder dein Personal den Schaden verschuldet, gilt keine Grenze.

Fahrzeuge, Sachen darin und Tiere sind ausgenommen – das Werkzeug im Transporter also nicht erfasst. Erlassen kann der Gast dir die Haftung nur oberhalb des Höchstbetrags und nur mit einer eigenen schriftlichen Erklärung, die nichts anderes enthält (§ 702a BGB). Ein Satz in den AGB reicht nicht. Meldet der Gast den Verlust nicht unverzüglich, erlischt sein Anspruch (§ 703 BGB). Umgekehrt hast du ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen für offene Forderungen (§ 704 BGB).

Prüf, ob deine Betriebshaftpflicht das abdeckt. Und sorg für abschließbare Zimmertüren.

Umsatzsteuer

Kurzfristige Beherbergung kostet 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, fallen nicht darunter, auch wenn sie im Preis stecken. Kurzfristig heißt nach Auffassung der Finanzverwaltung bis sechs Monate. Länger vermieteter Wohnraum ist steuerfrei, dann ohne Vorsteuerabzug. Die Details zu 7 und 19 % auf der Rechnung hörst du in Folge 06.

Meldepflicht

In Beherbergungsstätten unterschreiben nur ausländische Gäste am Ankunftstag einen Meldeschein und weisen sich aus (§ 29 Abs. 2 und 3 BMG), mit Zustimmung auch elektronisch (Abs. 5). Anmelden muss sich, wer länger als sechs Monate bleibt, ohne Wohnung in Deutschland schon nach drei. Bei einer Wohnungsmiete gilt die normale Anmeldung samt Wohnungsgeberbestätigung (§§ 17, 19 BMG).

Erfahrungswert aus der Vermieterpraxis: Bei Firmenbuchungen über Wochen und Monate wird die Zwischenreinigung gern verschoben („der Kollege ist gerade nicht da“). Wer Turnus und Zutritt fürs Reinigungsteam in den Bedingungen festschreibt, behält den Zustand der Wohnung im Blick und stützt nebenbei den Beherbergungscharakter.

Aus der Praxis: Die Firma zieht ab, der Monteur bleibt

Ein Elektrobetrieb bucht drei Betten für acht Wochen, verlängert um vier. Dann ist die Baustelle fertig, die Firma fährt ab. Ein Monteur hat einen Anschlussjob in der Nähe gefunden und will bleiben: „Ich zahl dir das direkt.“

Mit Beherbergungsvertrag und der Firma als Vertragspartner ist die Lage klar. Der Vertrag endet am gebuchten Tag. Die Firma schuldet dir die Rückgabe aller Betten, auch für ihren Mitarbeiter. Bleibt er ohne neue Vereinbarung, kannst du von der Firma Nutzungsentschädigung verlangen. Willst du ihn behalten, schließt du mit ihm einen neuen Beherbergungsvertrag: eigenes Datum, Vorauskasse, neue Anmeldung im Check-in.

Mit einem Mietvertrag direkt mit dem Monteur, ohne klaren Zweck und mit „mal sehen“ als Ende, kann er sich auf Wohnraummietrecht berufen. Dann kündigst du mit Frist und Grund. Geht er nicht, wird es teuer und langsam.

Vertragspartner, Enddatum und Verlängerung legst du also fest, bevor jemand einzieht. Am Abreisetag ist es zu spät.

So löst du das mit kwateraOS: In kwateraOS pflegst du AGB, Gebührenkatalog und Hausordnung mit Version und Gültigkeitsdatum. Die Firma bestätigt sie bei Annahme des Angebots, jeder Gast im Online-Check-in – ohne Zustimmung kein Abschluss. Zeitpunkt und Version werden gespeichert, für Firmenkunden legst du abweichende Konditionen als Rahmenvertrag an. → AGB & Gebühren · Online-Check-in · Verlängerung

Was in den Beherbergungsvertrag fürs Monteurzimmer gehört

Keine Mustervorlage, sondern die Punkte, die in meinem Betrieb Streit verhindern. Lass die Formulierungen anwaltlich prüfen, vor allem, wenn du sie als AGB für viele Buchungen nutzt (§§ 305 ff. BGB).

• Vertragspartner: Firma mit Rechnungsanschrift, Ansprechpartner, wer Änderungen freigeben darf
• Belegung: Objekt, Zimmer, Bettenzahl, ob namentlich oder nach Personenzahl gebucht, Regel für Personalwechsel
• Zeitraum: An- und Abreise mit Uhrzeit, Verlängerung nur schriftlich bestätigt, Ausschluss von § 545 BGB
• Preis: pro Bett und Nacht, Gesamtpreis, Umsatzsteuer ausgewiesen, Zahlungsziel, Vorauskasse oder Kaution
• Leistungen: Reinigungsturnus, Wäschewechsel, WLAN, Parkplatz, was nicht enthalten ist
• Zutritt: Betreten zur Reinigung und Wartung mit Vorlauf, im Notfall ohne
• Hausordnung: Ruhezeiten, Rauchen, Besuch und Übernachtungsgäste, Müll
• Storno und Nichtanreise: Staffel und Fristen, Nachweis eines geringeren Schadens zulassen
• Schäden und Gebühren: Schlüsselverlust, Sonderreinigung, nicht gemeldete Personen
• Meldedaten: Check-in jedes Gastes vor dem ersten Zugang

Zur Stornostaffel: In meinem Betrieb arbeite ich mit gestaffelten Sätzen von 25, 50 und 90 %, je näher die Anreise rückt. Ohne Vereinbarung gilt das Gesetz: Der Gast zahlt, du musst dir ersparte Aufwendungen und anderweitige Einnahmen anrechnen lassen (§ 537 BGB). Die Bedingungen müssen dem Kunden vor der Buchung vorliegen, nicht erst mit der Rechnung.

Dazu im Podcast: Folge 05 – Der Beherbergungsvertrag. Warum für Monteure der Beherbergungsvertrag besser passt als ein Mietvertrag, welche sechs Punkte hineingehören und wie die Gastwirtehaftung bis 3.500 € funktioniert. → Folge 05 anhören

Fazit

Für Monteurzimmer ist der Beherbergungsvertrag mit der Firma der Normalfall: feste Zeiträume, wechselnde Personen, Leistungen inklusive, Hausrecht bei dir. Der Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch bleibt die Ausnahme für Selbstversorger mit klarem Enddatum, der möblierte Zeitmietvertrag passt für Monteure kaum. Und es zählt nicht das Wort über dem Vertrag, sondern wie du ihn lebst. Ob du dafür ein Gewerbe brauchst, klärt Gewerbe oder privat?. Den Gesamtüberblick findest du im Leitfaden Monteurzimmer vermieten, die rechtlichen Grundlagen im Überblick Rechtliches und die Startliste unter Voraussetzungen.

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