Gewerbe oder privat?Muss ich ein Gewerbe anmelden, wenn ich Wohnungen an Monteure vermiete, und was muss ich vor dem Start klären?

00:00Bevor der erste Gast einzieht

Du mietest eine Wohnung an, stellst vier Betten rein und vermietest an Monteure. Klingt einfach. Aber bevor der erste Gast einzieht, musst du ein paar Fragen klären. Bist du gewerblich unterwegs oder privat? Darf die Wohnung überhaupt so genutzt werden? Und welche Pflichten hast du, wenn die Gäste da sind?

Das ist Folge vier: Gewerbe oder privat? Was du rechtlich klären musst, bevor du an Monteure vermietest.

00:30Intro und Hinweis

Herzlich willkommen beim Monteur-Podcast. Vermietung an Fachkräfte und Monteure. Ich bin euer Host, Markus Wanning.

Ein Hinweis vorab: Ich bin Praktiker, kein Anwalt und kein Steuerberater. Das hier ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lass deinen konkreten Fall prüfen.

00:51Gewerbe oder privat?

Fangen wir mit der Frage aus dem Titel an. Gewerbe oder privat?

Die Finanzverwaltung sieht das so: Wer möblierte Zimmer vermietet, ist nicht automatisch gewerblich. Auch wenn du mal reinigst, ist das erst einmal ganz normale Vermietung. Gewerblich wird es, wenn das Ganze wie ein Beherbergungsbetrieb organisiert ist. Also häufig wechselnde Gäste, Reinigung und Wäsche als Service, Buchungen, Rechnungen an Firmen. Entscheidend ist das Gesamtbild.

Und genau so sieht der Alltag aus, wenn du an Monteure vermietest. Teams kommen und gehen. Du organisierst Reinigung, Bettwäsche, Schlüssel und Rechnungen. Als Betreiber, der Wohnungen anmietet und weitervermietet, bist du deshalb in aller Regel gewerblich unterwegs. Wir betreiben das über eine GmbH. Da stellt sich die Frage gar nicht. Eine GmbH ist steuerlich immer ein Gewerbebetrieb.

01:40Was daraus folgt

Was folgt daraus? Drei Dinge.

Erstens: die Gewerbeanmeldung. Die machst du beim Gewerbeamt deiner Gemeinde, bevor du startest.

Zweitens: die Gewerbesteuer. Als Einzelunternehmer oder Personengesellschaft hast du einen Freibetrag von 24.500 Euro Gewerbeertrag im Jahr, grob gesagt deinem Gewinn. Darüber wird Gewerbesteuer fällig. Eine GmbH hat diesen Freibetrag nicht. Und in deiner Steuererklärung läuft der Gewinn dann als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, nicht als Vermietung.

Drittens: die Umsatzsteuer. Auf die Übernachtung kommen sieben Prozent. Bei uns ist die Firmenrechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer Standard. Die Firmen können sich das in der Regel als Vorsteuer zurückholen. Die Kleinunternehmerregelung gibt es auch, aber nur bis 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr. Mit einer einzigen gut belegten Vier-Bett-Wohnung bist du da schnell drüber.

Eine Besonderheit noch bei sehr langen Aufenthalten. Die sieben Prozent gelten für die Beherbergung auf Zeit. Vermietest du eine Wohnung von vornherein für mehr als sechs Monate an denselben Kunden, kann das umsatzsteuerfrei sein. Dann darfst du aber auch keine Vorsteuer ziehen. Das klärst du am besten vorher mit deinem Steuerberater.

Für dich als Betreiber heißt das: Plane von Anfang an als Gewerbe. Mit Gewerbeanmeldung, sauberer Buchhaltung und einem Steuerberater.

02:57Darf die Wohnung das? Drei Hürden

Die zweite Frage ist für Betreiber fast wichtiger: Darf diese Wohnung überhaupt an Monteure vermietet werden? Da gibt es drei Hürden.

Die erste ist dein eigener Vermieter. Eine Mietwohnung darfst du nicht einfach Dritten überlassen. Dafür brauchst du die Erlaubnis des Vermieters, so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. Bei uns steht deshalb ausdrücklich im Mietvertrag, dass die gewerbliche Weitervermietung an wechselndes Personal erlaubt ist. Lass dir das immer schriftlich geben. Eine mündliche Zusage hilft dir im Streitfall wenig.

Die zweite Hürde ist das Baurecht. Eine Wohnung ist als Wohnung genehmigt. Gerichte ordnen eine Unterkunft mit wechselnden Gästen, Reinigung und Wäscheservice aber eher als Beherbergung ein, nicht als Wohnen. Das Verwaltungsgericht München hat Ende 2023 bestätigt, dass eine Behörde genau so eine Nutzung ohne Genehmigung untersagen durfte. Ein Grund dort: Statt zwei Stellplätzen wären mindestens sechs nötig gewesen. Aus der Praxis: Bei vier Monteuren stehen oft zwei Firmenwagen vor der Tür. Heißt für dich: Frag beim Bauamt, ob du eine Nutzungsänderung brauchst. Und zwar bevor du Möbel kaufst.

Die dritte Hürde ist das Zweckentfremdungsverbot. In Städten mit knappem Wohnraum brauchst du eine Genehmigung, wenn du Wohnungen dauerhaft für die Beherbergung nutzt. In Hessen betrifft das zum Beispiel Frankfurt, Darmstadt, Maintal und Neu-Isenburg. Ohne Genehmigung ist die Vermietung dort unzulässig. Prüf also bei jeder neuen Stadt, ob es dort eine solche Satzung gibt.

04:31Fünf Pflichten im laufenden Betrieb

Und wenn die Gäste da sind? Dann kommen noch ein paar Pflichten dazu. Fünf, die du kennen solltest.

Erstens: der Meldeschein. Seit Anfang 2025 müssen deutsche Gäste in Beherbergungsbetrieben keinen Meldeschein mehr ausfüllen. Ausländische Gäste aber schon, mit Ausweis. Und du musst die Scheine ein Jahr aufbewahren. Für uns ist das Alltag. Gerade wohnt in unserer Wohnung im Frankfurter Süden ein Team einer polnischen Firma.

Zweitens: die Übernachtungsteuer. Manche Städte erheben eine Abgabe pro Nacht. Das Bundesverfassungsgericht hat 2022 entschieden: Städte dürfen auch berufliche Übernachtungen besteuern. Sie müssen sie nicht ausnehmen. Berlin hat die Ausnahme für Geschäftsreisende danach gestrichen. Wie es in deiner Stadt ist, regelt die jeweilige Satzung. Schau also nach, bevor du deine Preise kalkulierst.

Drittens: der Rundfunkbeitrag. Eine Monteurwohnung läuft nicht als privater Haushalt, sondern über deinen Betrieb. Für kleine Betriebe ist das in der Regel ein Drittelbeitrag, aktuell 6,12 Euro im Monat. Mit mehreren Wohnungen kann für jede weitere Wohnung ein Drittelbeitrag dazukommen.

Viertens, neu seit Mai 2026: eine EU-Verordnung, die den Datenaustausch zwischen Buchungsportalen und Behörden regelt. In Deutschland entscheiden Länder und Kommunen selbst, ob sie dafür eine Registrierungsnummer einführen. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht eine Liste, wo das schon gilt. Prüf, ob deine Stadt dabei ist.

Und fünftens, sobald du wächst: die Beherbergungsstatistik. Betriebe mit zehn oder mehr Gästebetten müssen jeden Monat Gäste und Übernachtungen an das Statistische Landesamt melden. Das ist Pflicht, keine freiwillige Umfrage.

06:13Drei Dinge zum Mitnehmen

Die drei Dinge zum Mitnehmen.

Erstens: Als Betreiber bist du in aller Regel gewerblich. Also Gewerbe anmelden, Gewerbesteuer im Blick behalten und sieben Prozent Umsatzsteuer auf die Übernachtung.

Zweitens: Bevor du eine Wohnung anmietest, klärst du drei Dinge. Die Erlaubnis deines Vermieters, das Baurecht und ob es in der Stadt ein Zweckentfremdungsverbot gibt.

Drittens: Im laufenden Betrieb kommen Pflichten dazu. Der Meldeschein für ausländische Gäste, eventuell eine Übernachtungsteuer und der Rundfunkbeitrag. Dazu vielleicht die neue Registrierungsnummer und ab zehn Betten die Statistik.

Und noch einmal: Das war keine Rechts- oder Steuerberatung. Lass deinen Fall von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen.

In der nächsten Folge geht es um den Vertrag mit deinen Gästen. Der Beherbergungsvertrag, und warum ein normaler Mietvertrag dafür nicht das Richtige ist.

Wenn dir die Folge geholfen hat: Abonnier den Monteur-Podcast. Und schick sie jemandem, der gerade seine erste Wohnung an Monteure vermieten will. Bis zum nächsten Mal.