Autor: Markus Wanning (Der Monteur-Podcast) · Stand: 2026-10-18 · Aktualisiert: 2026-10-18 · Nächste Prüfung: 2027-04-18 URL: https://monteur-podcast.de/wissen/untervermietung-zwischenmiete/ # Untervermietung an Monteure: Erlaubnis, Zwischenmiete und Vertrag **Kurzantwort:** Untervermietung an Monteure ist erlaubt, wenn dein Vermieter schriftlich zustimmt (§ 540 BGB). Für ein einzelnes Zimmer kannst du die Erlaubnis verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 BGB). Für die ganze Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht. Gewinn ist seit dem BGH-Urteil vom Januar 2026 kein berechtigtes Interesse. Stand: 18.10.2026 · Rechtsstand: 18.10.2026 · Nächste Prüfung: 18.04.2027 · Lesezeit: 12 Min. ## Das Wichtigste in Kürze - **Ohne Zustimmung keine Weitergabe.** Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert Abmahnung und fristlose Kündigung der eigenen Wohnung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). - **Zimmer ja, Wohnung schwer.** Einen Anspruch auf Erlaubnis gibt es nur für einen Teil der Wohnung, die du weiter selbst nutzt. Die ganze Wohnung bekommst du nur, wenn der Vermieter freiwillig mitspielt. - **Die Erlaubnis gilt für das, was drinsteht.** Zwei benannte Monteure sind nicht „die Leute der Firma“. Wechsel und Höchstzahl gehören in die Zustimmung. - **Untermiete deckt Kosten, nicht mehr.** Wer auf den Anspruch aus § 553 BGB baut, darf anteilige Miete, Nebenkosten, Möblierung und echte Leistungen weitergeben, aber keinen Gewinn einplanen. - **Du bleibst in der Pflicht.** Die Miete an deinen Vermieter läuft weiter, auch wenn der Monteur nicht zahlt. Für seine Schäden haftest du gegenüber dem Vermieter wie für eigene (§ 540 Abs. 2 BGB). ## Inhalt 1. [Was ist der Unterschied zwischen Untervermietung, Zwischenmiete und Rent-to-Rent?](#begriffe) 2. [Brauchst du für die Untervermietung an Monteure die Erlaubnis des Vermieters?](#erlaubnis) 3. [Wann hast du einen Anspruch auf Untervermieterlaubnis?](#anspruch) 4. [Darf der Vermieter ablehnen oder einen Untermietzuschlag verlangen?](#ablehnung) 5. [Erlaubnis für Monteure anfragen: Vorlage](#anfrage) 6. [Wie viel Untermiete darfst du von Monteuren verlangen?](#untermiete) 7. [Was gehört in den Zwischenmietvertrag?](#vertrag) 8. [Wer haftet, wenn ein Monteur etwas beschädigt oder nicht zahlt?](#haftung) 9. [Meldepflicht, Zweckentfremdung und Steuer bei der Zwischenmiete](#behoerden-steuer) 10. [Aus der Praxis](#praxis) 11. [Checkliste vor der Schlüsselübergabe](#checkliste) 12. [Häufige Fragen](#faq) ## Was ist der Unterschied zwischen Untervermietung, Zwischenmiete und Rent-to-Rent? Untervermietung heißt: Du bist selbst Mieter und überlässt Räume deiner Wohnung einem Dritten. Zwischenmiete ist eine Untervermietung auf Zeit, meist während du selbst weg bist. Rent-to-Rent ist etwas anderes: Dort mietest du eine Wohnung nur an, um sie gewerblich weiterzuvermieten. In allen drei Fällen entsteht ein zweiter Vertrag. Dein Mietvertrag mit dem Eigentümer läuft weiter. Daneben schließt du einen eigenen Vertrag mit dem Monteur oder seiner Firma. Gegenüber diesem Bewohner bist du dann selbst Vermieter. Der Monteur hat mit deinem Vermieter keinen Vertrag. | | Untervermietung eines Zimmers | Zwischenmiete der ganzen Wohnung | Rent-to-Rent | |---|---|---|---| | Du wohnst weiter dort | ja | nein, du kommst zurück | nein, nie | | Typischer Anlass | Zimmer frei, Miete zu hoch | Projekt, Versetzung, lange Reise | Geschäftsmodell | | Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB) | möglich | nein | nein | | Gewinn erlaubt | nicht über den Anspruch | nur, wenn der Vermieter zustimmt | ja, mit Gewerbemietvertrag | | Passender Vertrag mit dem Monteur | Untermietvertrag, oft § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Zeitmietvertrag oder vorübergehender Gebrauch | meist Beherbergungsvertrag | Dieser Artikel behandelt die ersten beiden Spalten: Du bist Mieter und willst Monteure aufnehmen. Wer gezielt Wohnungen anmietet, um daraus ein Geschäft zu machen, findet die Regeln im Artikel [Rent-to-Rent mit Monteuren](https://monteur-podcast.de/wissen/rent-to-rent-monteurwohnung/). ## Brauchst du für die Untervermietung an Monteure die Erlaubnis des Vermieters? Ja, für jede Untervermietung an Monteure brauchst du die Erlaubnis deines Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Das gilt für ein einzelnes Zimmer genauso wie für die ganze Wohnung. Es gilt auch, wenn der Monteur nur sechs Wochen bleibt. Schweigen ist keine Zustimmung. Ein „Das geht schon klar“ am Telefon kannst du später kaum beweisen. Hol dir die Erlaubnis deshalb schriftlich, eine E-Mail reicht als Beleg. Lass niemanden einziehen, bevor sie vorliegt. Die Erlaubnis muss zu dem passen, was tatsächlich passiert. Vier Punkte sollten darin stehen: - **Wer:** Name des Monteurs oder, bei einer Firma, Firma und Ansprechpartner - **Welche Räume:** ein Zimmer, mehrere Zimmer oder die ganze Wohnung - **Wie lange:** Beginn und voraussichtliches Ende - **Wie viele:** Höchstzahl der Personen, dazu ob die Firma die Leute austauschen darf Eine Zustimmung für „Herrn K. von März bis Mai“ deckt keinen Kollegen, der im April für ihn einspringt. Für Firmen, die Teams tauschen, brauchst du eine Formulierung wie „Mitarbeiter der Firma X, höchstens zwei Personen gleichzeitig, Wechsel nach Anzeige“. Der BGH hat schon 2014 entschieden, dass eine allgemeine Untervermieterlaubnis keine tageweise Vermietung an Touristen abdeckt (VIII ZR 210/13). Wechselnde Kurzzeitgäste brauchen also eine ausdrückliche Erlaubnis. Verweigert dein Vermieter die Erlaubnis grundlos, darfst du deinen Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ausnahme: Gegen den Untermieter selbst spricht ein wichtiger Grund. Das Sonderkündigungsrecht hilft dir bei einem Umzug, nicht beim Wunsch, die Wohnung zu behalten. Untervermietest du ohne Erlaubnis, kann der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 3 BGB). Verlass dich nicht darauf, dass er nachträglich zustimmt. ## Wann hast du einen Anspruch auf Untervermieterlaubnis? Einen Anspruch auf Untervermieterlaubnis hast du nach § 553 Abs. 1 BGB, wenn du nur einen Teil der Wohnung überlässt und dein berechtigtes Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden ist. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Selbst dann kann der Vermieter ablehnen, etwa wegen Überbelegung oder weil gegen den Bewohner selbst etwas Gewichtiges spricht. **Teil der Wohnung.** Du überlässt ein oder zwei Zimmer und wohnst selbst weiter dort. Auch eine Einzimmerwohnung kann teilweise untervermietet werden, wenn du sie nicht ganz aufgibst. Der BGH hat das 2023 bestätigt (VIII ZR 109/22). Es reicht, dass du einen Teil der Räume behältst, persönliche Sachen dort lässt und gelegentlich da bist. Wer für ein Jahr ins Ausland geht und alle Schränke räumt, überlässt dagegen die ganze Wohnung. **Berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss.** Etwas in deinem Leben hat sich geändert, nachdem du den Mietvertrag unterschrieben hast. Typische Gründe sind: - dein Partner oder Mitbewohner ist ausgezogen - dein Einkommen ist gesunken oder die Miete gestiegen - du arbeitest für ein Projekt mehrere Monate in einer anderen Stadt - ein Zimmer steht leer, seit die Kinder ausgezogen sind **Kein Gewinn.** Im Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof entschieden: Wer untervermietet, um daran zu verdienen, hat dafür kein berechtigtes Interesse (VIII ZR 228/23). Im Fall nahm ein Berliner Mieter für zwei Zimmer deutlich mehr ein, als er selbst zahlte. Die Kündigung war wirksam. Die eigenen Wohnkosten zu senken, bleibt dagegen ein anerkannter Grund. Weitergeben darfst du dann anteilige Miete, Nebenkosten, Möblierung und echte Leistungen. Für die ganze Wohnung gibt es keinen gesetzlichen Anspruch. Hier entscheidet dein Vermieter frei. Mit einem klaren Zeitraum, einem benannten Bewohner und deiner Rückkehr als festem Datum stehen die Chancen besser. ## Darf der Vermieter ablehnen oder einen Untermietzuschlag verlangen? Ja, der Vermieter darf trotz Anspruch Nein sagen: bei einem wichtigen Grund gegen den Monteur, bei Überbelegung oder Unzumutbarkeit (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Untermietzuschlag ist nur erlaubt, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre (§ 553 Abs. 2 BGB). Ein wichtiger Grund in der Person muss konkret sein. Dass der Bewohner Monteur ist, reicht nicht. Ein Monteur, der schon einmal im Haus Ärger gemacht hat, ist dagegen ein Grund. Überbelegung hängt von Größe und Zuschnitt ab. Vier Erwachsene in einer Zweizimmerwohnung wird kaum ein Vermieter akzeptieren. Unzumutbar kann es auch sein, wenn die Nutzung sich ändert. Eine Wohnung, in der alle zwei Wochen neue Leute mit Transportern vorfahren, ist für den Vermieter etwas anderes als ein Untermieter für ein halbes Jahr. Je mehr die Belegung einer Beherbergung gleicht, desto eher darf er Nein sagen. Der Zuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB muss angemessen sein. Ein typischer Fall: Du zahlst eine Pauschalmiete inklusive Nebenkosten, und mit einer weiteren Person steigen Wasser und Heizung. Ein pauschaler Aufschlag von 20 % ohne Begründung ist nicht gedeckt. Bitte um eine Berechnung. Abweichende Klauseln zu deinem Nachteil sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB). Antwortet dein Vermieter nicht, erinnere ihn schriftlich mit einer Frist von zwei Wochen. Bleibt es still, hol dir Rat beim Mieterverein oder einer Anwältin. Lass den Monteur bis dahin nicht einziehen. ## Erlaubnis für Monteure anfragen: Vorlage Eine Anfrage zur Untervermietung an Monteure hat die besten Chancen, wenn sie alle Fragen des Vermieters vorab beantwortet: wer, wie lange, welche Räume, wie viele Personen und warum. Je genauer du bist, desto weniger Raum bleibt für ein pauschales Nein. **Vorlage (zum Anpassen):** > Guten Tag [Name], > ich bitte um Ihre Erlaubnis, ein Zimmer meiner Wohnung [Straße, Lage] vorübergehend unterzuvermieten. > **Grund:** [z. B. Seit dem Auszug meiner Mitbewohnerin im Juni trage ich die Miete allein.] > **Untermieter:** [Name], Mitarbeiter der Firma [Name], die ihn für ein Projekt in [Ort] einsetzt. Ansprechpartner der Firma: [Name, Telefon]. > **Zeitraum:** [TT.MM.JJJJ] bis voraussichtlich [TT.MM.JJJJ]. > **Räume:** das Zimmer [Lage, m²], Mitbenutzung von Küche und Bad. Ich wohne weiter in der Wohnung. > **Personen:** höchstens eine Person. Sollte die Firma den Mitarbeiter austauschen, teile ich Ihnen den neuen Namen vorher mit. > **Untermiete:** [Betrag] € monatlich, berechnet aus anteiliger Miete, Nebenkosten und Möblierung. > Für Rückfragen bin ich unter [Telefon] erreichbar. Für eine schriftliche Antwort bis zum [Datum] wäre ich dankbar. Bei einer Firma als Vertragspartner gehört die Wechselregel unbedingt hinein. Ohne sie musst du bei jedem neuen Gesicht neu fragen. ## Wie viel Untermiete darfst du von Monteuren verlangen? Verlangen darfst du, was der Vertrag mit dem Monteur hergibt. Stützt du dich aber auf den Anspruch aus § 553 BGB, sollte die Untermiete deine anteiligen Kosten nicht übersteigen. Dazu zählen anteilige Kaltmiete, Nebenkosten, Mehrverbrauch, Möblierung und echte Zusatzleistungen wie Internet oder Wäsche. Die Grenze kommt aus dem BGH-Urteil vom Januar 2026. Ein Überschuss über die eigenen Kosten ist kein berechtigtes Interesse mehr. Hat dein Vermieter freiwillig zugestimmt, ist das eine Frage eurer Absprache. In Gebieten mit Mietpreisbremse kann die Untermiete trotzdem begrenzt sein, außer der Vertrag fällt unter die Ausnahmen in § 549 Abs. 2 BGB. ### Rechenbeispiel: ein Zimmer für einen Monteur Annahmen (Beispielwerte): 3-Zimmer-Wohnung mit 78 m², Kaltmiete 900 €, Betriebskosten 150 €, Heizung und Warmwasser 100 €, Strom 60 €, Internet 40 € im Monat. Der Monteur bekommt ein Zimmer mit 16 m² allein. Küche, Bad und Flur (22 m²) teilt ihr euch. | Posten | Rechnung | Betrag pro Monat | |---|---|---:| | Flächenanteil | 16 m² + 22 m² ÷ 2 = 27 m² von 78 m² | 34,6 % | | Anteilige Kaltmiete | 900 € × 34,6 % | 312 € | | Betriebskosten | 150 € × 34,6 % | 52 € | | Heizung und Warmwasser | 100 € ÷ 2 Personen | 50 € | | Strom | 60 € ÷ 2 Personen | 30 € | | Internet | 40 € ÷ 2 Personen | 20 € | | Möblierung | 1.200 € Möbel über 60 Monate | 20 € | | Bettwäsche und Handtücher | Wechsel alle 14 Tage, Waschkosten | 15 € | | **Untermiete** | | **499 €** | Die 499 € kannst du jedem Vermieter Posten für Posten zeigen. Das ist auch das Argument gegen einen Untermietzuschlag: Die Mehrkosten trägt bereits der Monteur. Für Heizung und Strom nach Köpfen statt nach Fläche zu teilen, ist sachgerecht, weil ein Monteur nach der Schicht duscht und kocht. Rechne die Posten in den Vertrag hinein. Eine Zeile „Miete 499 € warm“ führt später zum Streit, wenn die Nebenkostenabrechnung kommt. Halte fest, ob die Nebenkosten pauschal abgegolten sind oder ob du nach deiner Abrechnung nachforderst. ## Was gehört in den Zwischenmietvertrag? In den Zwischenmietvertrag gehören Vertragspartner, Bewohner, Räume, Zeitraum mit Grund, Miete mit allen Bestandteilen, Kaution, Inventar und Regeln für Wechsel und Rückgabe. Die schwierigste Frage ist die Befristung. Ein Enddatum im Vertrag macht ihn bei Wohnraum nicht automatisch befristet. ### Befristung: drei mögliche Wege **Zimmer in der Wohnung, die du selbst bewohnst.** Möblierst du das Zimmer überwiegend selbst und vermietest es nicht an eine Familie, gelten viele Schutzvorschriften nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu gehören Mieterhöhungsregeln, Mietpreisbremse und der besondere Kündigungsschutz. Das ist der häufigste Fall beim Monteur im freien Zimmer. **Vorübergehender Gebrauch.** Kommt der Monteur für ein klar umrissenes Projekt und hat anderswo seinen Lebensmittelpunkt, kann der Vertrag nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum vorübergehenden Gebrauch geschlossen sein. Entscheidend ist der Anlass, nicht die Dauer. Eine feste Höchstgrenze von drei, sechs oder zwölf Monaten gibt es nicht. Schreib den Anlass in den Vertrag: „für die Dauer des Projekts [Name] in [Ort]“. **Zeitmietvertrag.** Willst du nach einer Abwesenheit selbst zurück in die Wohnung, kommt ein Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB in Betracht. Den Grund musst du bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, etwa „Ich nutze die Wohnung ab 1. April wieder selbst“. Fehlt diese Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet. Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, brauchst du die Schriftform (§ 550 BGB). Sonst gilt er als unbefristet. Mehr zu Befristung, Möblierungszuschlag und Musterklauseln steht im Artikel [Mietvertrag für die möblierte Wohnung auf Zeit](https://monteur-podcast.de/wissen/mietvertrag-moebliert-auf-zeit/). ### Die Vertragspunkte im Überblick 1. **Parteien:** du als Vermieter, der Monteur oder seine Firma als Mieter. Bei einer Firma zusätzlich: wer wohnt, wer ist Ansprechpartner, an wen geht die Rechnung. 2. **Räume:** welches Zimmer allein, welche Räume gemeinsam (Küche, Bad, Balkon, Keller, Stellplatz). 3. **Zeitraum und Grund:** Beginn, Ende, Anlass der Befristung, Regel für eine Verlängerung. 4. **Miete:** Kaltanteil, Nebenkosten, Möblierung und Leistungen getrennt, dazu Zahlungstermin und Konto. 5. **Kaution:** Höhe, Zahlung, Anlage, Rückzahlung. 6. **Bewohner und Wechsel:** Höchstzahl, Anzeige eines Wechsels mit Vorlauf, Übergabe der Schlüssel beim Wechsel. 7. **Hausordnung:** Ruhezeiten, Rauchen, Besuch, Müll, Treppenhausreinigung. Pflichten aus deinem Hauptvertrag gibst du hier weiter. 8. **Inventar und Zustand:** Inventarliste und Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen als Anlage. 9. **Schäden und Störungen:** wen der Monteur anruft, bis wann er meldet. 10. **Rückgabe:** Termin, Zustand, Zahl der Schlüssel. Für die Kaution gilt bei Wohnraum: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zahlbar in drei Raten, getrennt von deinem Vermögen angelegt (§ 551 BGB). Die Ausnahmen in § 549 Abs. 2 BGB nehmen § 551 nicht aus. Bei einem Kaltanteil von 312 € im Monat liegt die Grenze also bei 936 €. Mietet eine Firma das Zimmer für ihren Mitarbeiter, ist das für die Firma keine Wohnraummiete, weil sie nicht selbst darin wohnt. Dann gelten weniger Schutzregeln. Die Erlaubnis deines Vermieters brauchst du trotzdem. ## Wer haftet, wenn ein Monteur etwas beschädigt oder nicht zahlt? Gegenüber deinem Vermieter haftest du für alles, was der Monteur beim Gebrauch der Wohnung schuldhaft beschädigt (§ 540 Abs. 2 BGB). Das gilt auch, wenn dein Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Deine Miete schuldest du weiter in voller Höhe, ob der Monteur zahlt oder nicht. Den Schaden holst du dir vom Monteur oder seiner Firma zurück. Dafür brauchst du das Übergabeprotokoll vom Einzug. Ohne Fotos vom Vorzustand kannst du kaum beweisen, dass der Kratzer im Parkett neu ist. Frag vor dem Einzug, ob der Monteur eine Privathaftpflicht hat. Viele Tarife decken Schäden an gemieteten Sachen nur eingeschränkt. Auch deine eigenen Policen gehören auf den Prüfstand. Sag deiner Hausrat- und Haftpflichtversicherung Bescheid, dass eine weitere Person in der Wohnung lebt. Manche Verträge regeln Untervermietung ausdrücklich. Das Zahlungsrisiko ist bei der Zwischenmiete der ganzen Wohnung am größten. Sitzt du für ein Projekt in Hamburg und der Monteur in Stuttgart zahlt zwei Monate nicht, überweist du trotzdem die volle Miete. Nimm deshalb eine Kaution, lass dir die erste Miete vor der Schlüsselübergabe zahlen und schließ den Vertrag nach Möglichkeit mit der Firma statt mit dem einzelnen Monteur. ## Meldepflicht, Zweckentfremdung und Steuer bei der Zwischenmiete Bei der Zwischenmiete an Monteure prüfst du drei Dinge außerhalb des Mietrechts: Anmeldung beim Bürgeramt, kommunale Regeln zur Zweckentfremdung und die Steuer auf die Untermiete. Die Erlaubnis deines Vermieters ersetzt keine davon. **Anmeldung und Wohnungsgeberbestätigung.** Ein Monteur, der anderswo in Deutschland gemeldet ist, muss sich für bis zu sechs Monate nicht ummelden (§ 27 Abs. 2 BMG). Bleibt er länger, meldet er sich innerhalb von zwei Wochen an. Ist er nur im Ausland gemeldet, gilt das schon nach drei Monaten. Als Untervermieter bist du Wohnungsgeber und stellst die Bestätigung nach § 19 BMG aus. Den Unterschied zum Meldeschein in Beherbergungsstätten erklärt der Artikel [Meldepflicht und Meldeschein](https://monteur-podcast.de/wissen/meldepflicht-meldeschein/). **Zweckentfremdung.** Ein Untermieter für ein halbes Jahr ist in der Regel Wohnen. Laufend wechselnde Monteure in einer ganzen Wohnung können in Städten mit Zweckentfremdungssatzung als Fremdenbeherbergung gelten. Manche Städte verlangen dann eine Genehmigung oder eine Registrierungsnummer. Was in deiner Stadt gilt, prüfst du mit dem Artikel [Zweckentfremdung beim Monteurzimmer](https://monteur-podcast.de/wissen/zweckentfremdung-monteurzimmer/). **Einkommensteuer.** Steuerlich fällt die Untermiete unter § 21 EStG, also Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird der Überschuss. Die anteilige Miete und die Nebenkosten ziehst du als Werbungskosten ab, aufgeteilt nach Fläche und Zeitraum. Wer die Untermiete nur aus den eigenen Kosten berechnet, hat oft wenig zu versteuern. Für kleine Beträge gibt es eine Vereinfachung: Vermietest du Teile deiner selbst genutzten Mietwohnung vorübergehend und nimmst im Jahr höchstens 520 € ein, kann das Finanzamt auf die Besteuerung verzichten (R 21.2 Abs. 1 EStR). Das ist keine Freigrenze für jede Untervermietung. Ein Monteur für drei Monate liegt schnell darüber. Wie Gewerbe und Umsatzsteuer ins Spiel kommen, steht in [Steuern beim Monteurzimmer](https://monteur-podcast.de/wissen/steuern-monteurzimmer/). Heb alle Unterlagen auf: Erlaubnis, Vertrag, Zahlungseingänge, Nebenkostenabrechnung und deine Aufteilungsrechnung. ## Aus der Praxis Eine Miete, die ohne Bewohner weiterläuft, wird schnell teuer. Im Monteur-Podcast, Folge 07, rechnet Markus Wanning das vor: Bei einer Vier-Bett-Wohnung im Rhein-Main-Gebiet und drei Monaten Kündigungsfrist sind es rund 3.300 €, auch wenn niemand dort schläft. Das Beispiel stammt aus dem Rent-to-Rent. Für jeden Hauptmieter gilt dasselbe Prinzip im Kleinen: Deine Miete hängt nicht am Monteur. **Beispielfall (konstruiert, keine echten Personen):** Eine Mieterin aus Mainz arbeitet fünf Monate für ein Projekt in München. Sie vermietet ihre Zweizimmerwohnung an eine Elektrofirma, die zwei Monteure für eine Baustelle in der Nähe unterbringt. Ihr Vermieter stimmt zu, die Erlaubnis nennt „die Monteure A. und B.“. Nach sechs Wochen tauscht die Firma Monteur B. gegen einen Kollegen aus. Die Mieterin erfährt davon durch eine Nachbarin. Formal ist der neue Bewohner von der Erlaubnis nicht gedeckt. Der Vermieter mahnt ab, bleibt aber gesprächsbereit. Die Mieterin holt eine neue Zustimmung ein, diesmal mit der Formulierung „bis zu zwei Mitarbeiter der Firma, Wechsel nach Anzeige mit drei Tagen Vorlauf“. Dieselbe Regel nimmt sie in den Vertrag mit der Firma auf. Daraus folgen zwei Regeln. Bei Firmenbelegung frag gleich nach einer Wechselklausel, nicht nach Namen allein. Und verpflichte die Firma im Vertrag, jeden Wechsel vorher zu melden. ## Checkliste vor der Schlüsselübergabe - [ ] Schriftliche Erlaubnis des Vermieters mit Person oder Firma, Räumen, Zeitraum und Höchstzahl - [ ] Bei Firmen: Wechselregel in der Erlaubnis und im Vertrag - [ ] Untermiete Posten für Posten berechnet und im Vertrag aufgeschlüsselt - [ ] Befristungsweg gewählt und Grund schriftlich festgehalten - [ ] Vertrag unterschrieben, bei mehr als einem Jahr Laufzeit in Schriftform - [ ] Kaution vereinbart, höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten - [ ] Erste Miete und Kaution eingegangen - [ ] Inventarliste und Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen - [ ] Hausordnung übergeben, Pflichten aus deinem Hauptvertrag erklärt - [ ] Haftpflicht des Monteurs erfragt, eigene Versicherungen informiert - [ ] Bei Aufenthalt über sechs Monate: Wohnungsgeberbestätigung vorbereitet - [ ] Zweckentfremdungsregeln der Stadt geprüft, wenn du die ganze Wohnung abgibst - [ ] Rückgabetermin und Zahl der Schlüssel notiert ## Häufige Fragen ### Darf ich meine Mietwohnung an Monteure untervermieten? Ja, mit schriftlicher Erlaubnis deines Vermieters. Für ein Zimmer kannst du sie bei einem berechtigten Interesse verlangen (§ 553 BGB). Für die ganze Wohnung entscheidet der Vermieter frei. ### Reicht es, den Vermieter über die Untervermietung zu informieren? Nein. Du brauchst seine Zustimmung, eine bloße Mitteilung genügt nicht. Antwortet er nicht, ist das keine Erlaubnis. ### Wie lange darf eine Zwischenmiete dauern? Das Gesetz nennt keine Höchstdauer. Es kommt auf die Erlaubnis deines Vermieters und einen sauber befristeten Vertrag an, etwa als Zeitmietvertrag nach § 575 BGB oder zum vorübergehenden Gebrauch. ### Darf ich mit der Untervermietung Geld verdienen? Nicht, wenn du dich auf den Anspruch aus § 553 BGB stützt. Nach dem BGH-Urteil vom Januar 2026 ist Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse. Kosten decken darfst du. Wer Gewinn will, braucht die freiwillige Zustimmung des Vermieters oder ein anderes Modell. ### Darf mein Vermieter mehr Miete verlangen, weil ich untervermiete? Nur wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre, und nur in angemessener Höhe (§ 553 Abs. 2 BGB). Ein pauschaler Aufschlag ohne Begründung ist nicht gedeckt. ### Brauche ich für jeden neuen Monteur eine neue Erlaubnis? Ja, wenn die Erlaubnis nur bestimmte Namen nennt. Bei Firmen lohnt sich eine Zustimmung für „bis zu X Mitarbeiter der Firma, Wechsel nach Anzeige“. ### Muss ich die Untermiete versteuern? Ja. Sie zählt nach § 21 EStG zur Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird der Überschuss nach anteiliger Miete und Nebenkosten. Bei Einnahmen bis 520 € im Jahr aus vorübergehender Teilvermietung kann das Finanzamt darauf verzichten. ### Wer zahlt, wenn der Monteur die Wohnung beschädigt? Gegenüber deinem Vermieter du (§ 540 Abs. 2 BGB). Den Betrag forderst du vom Monteur oder seiner Firma zurück. Dafür brauchst du ein Übergabeprotokoll vom Einzug. ## Fazit Untervermietung an Monteure funktioniert, wenn sie offen läuft: schriftliche Erlaubnis, klare Personenzahl, eine Regel für Wechsel. Für ein Zimmer hast du gute Karten, für die ganze Wohnung brauchst du einen Vermieter, der mitspielt. Rechne die Untermiete aus deinen Kosten und schreib die Posten in den Vertrag. Du bleibst gegenüber deinem Vermieter für Miete und Schäden verantwortlich. Protokoll und Kaution sind deshalb Pflicht, keine Kür. Den Überblick über alle Themen rund um die Vermietung findest du im Leitfaden [Monteurzimmer vermieten](https://monteur-podcast.de/wissen/monteurzimmer-vermieten/). ## Quellen - § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Gebrauchsüberlassung an Dritte – gesetze-im-internet.de, abgerufen 18.10.2026 - § 543 BGB – fristlose Kündigung – gesetze-im-internet.de - § 549 BGB – Ausnahmen für bestimmte Wohnraummietverhältnisse – gesetze-im-internet.de, abgerufen 18.10.2026 - §§ 550, 551 BGB – Schriftform, Mietsicherheit – gesetze-im-internet.de - § 553 BGB – Anspruch auf Untervermieterlaubnis – gesetze-im-internet.de, abgerufen 18.10.2026 - § 575 BGB – Zeitmietvertrag – gesetze-im-internet.de, abgerufen 18.10.2026 - §§ 19, 27 Bundesmeldegesetz (BMG) – Wohnungsgeberbestätigung, Ausnahmen von der Meldepflicht – gesetze-im-internet.de - § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) und R 21.2 Einkommensteuer-Richtlinien – Vermietung und Verpachtung - Bundesgerichtshof, Urteil vom Januar 2026, VIII ZR 228/23 – Untervermietung mit Gewinnerzielung - Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.09.2023, VIII ZR 109/22 – Teiluntervermietung einer Einzimmerwohnung - Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13 – Untervermieterlaubnis und Vermietung an Touristen > Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt den allgemeinen Stand vom 18.10.2026 wieder. Für deinen Einzelfall wende dich an eine Anwältin, einen Anwalt oder deine Steuerberatung. > **Markus Wanning** ist seit 2020 in der Immobilienbranche, Gründer von KWATERA24 und Host von „Der Monteur-Podcast“. Er vermietet selbst an Monteure und Fachkräfte und spricht im Podcast jede Woche über das Geschäft. → [monteur-podcast.de](https://monteur-podcast.de)